贡瑞临

　　本轮房地产宏观调控是继2004年调控夭折之后的再调控。与老的“国九条”相比，新“国六条”、“国十五条”挟国务院九部委之雷霆，体现了中央调控的决心与厚望——毕其功于一役。仔细研读之余不仅顾虑丛生，虽不乏亮点和力度但实质性的措施并不多，调控成效依旧堪忧。

　　其一，开发商虽戴上了紧箍咒，但总能转嫁成本确保利益而导致房价高居难下；其二，开发商、炒房团、投机者、富人因为利润足够丰厚：税收、利率、成本的杠杆调节作用毕竟有限，难以对“开发、炒作”热情形成杀伤力；其三，地方政府及有关部门总能藉调控增收赚钱，致使具有调控生杀大权的部门利益当先，政府调控黯然失色，而黎民百姓终究成为埋单者，遭殃者；其四，商业银行既是调控的工具，更是调控的对象，由于本身的利益驱动总存博弈之心；其五，监管部门也不会硬压，政绩上不去，不良贷款上升均会对其形成考核压力，致使调控可能虚化、弱化、形式化。试想35%资本金，30%首付等政策上一轮“121”号文件，国九条早已明令，执行的怎么样？不执行又如何？其六，上一轮调控失效重要原因就是各部委立场角度手段均呈“抽象”肯定，“具体”否定。本次国十五条不少内容针对性不强，可操作性差，颇显软弱，难免杞人忧天！具体分述如下：

　　一、国务院九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》解读

　　仔细研读国务院九部委文件精神，可以看出如下特点：

　　（一）新国六条比2005年国九条区别在于已认识到原调控未见成效，必须加力。

　　（二）已注意避免一刀切，讲求针对性，区别对待。

　　（三）不一味打压，房地产仍是支柱产业（兼具投资与消费需求双向经济拉动作用）应有保有压，故着重结构的调整。

　　（四）从原有价格打压到目前结构与价格联动。

　　（五）注重形成调控合力，包括中央与地方各级政府协同，包括公共财政与货币政策联动，包括行政手段与市场调控双管齐下等，从思路方式上比较科学，增强了一致性，合理性。

　　故存在问题也因此而生：

　　（一）太轻太虚，尤其是国六条均是原则性意见，须知我国历史上多次调控效果不佳，原因之一就是太空，既不明确也难落实，这是多方平衡协调的成果缩影，过于注重兼顾各方利益的结果。

　　（二）国十五条是国六条的具体落实与体现，其成效将如何呢？下面逐一展开剖析：

　　 “国六条”：

　　1、第一条：“中低价位，中小套型”，期望良好，恐难实现，一是中低价位利薄、肉少、开发商难有积极性；二是地价如此昂贵，中低价谈何容易；三是中低价满足普通百姓，但银行难有积极性，原因很多：如按揭量不大；如违约率高，还贷困难；如法院执行难，行政干预；如司法解释不利，自住一套，只能查封不能处置。解决方案：除非国家解决低价地块或由国家开发。

　　2、第二条：囤积土地行为首在政府，2004年“土根”调控以来，土地开发量并未见少，只是转由地方政府自行向银行负债开发囤积，并加价审批出售，土根一控，地价大涨，推动房价巨涨，开发商转移加价——风借火势，一发不可收拾。

　　3、第三条：控制城市拆迁规模速度，愿望是好，很难落实与监督，更恐由此推动新一轮“房根”调控引发涨价，物以稀为贵（土地开发控制了，只能在拆动迁上做文章）。

　　4、第四条：制止擅自变更、违规交易、哄抬房价。其实，开发商哪有能耐擅自变更？变更权限，审批权限均出自政府部门，试问政府部门的妄为谁来制止、监管？不可行！

　　5、第五条：廉租房、适用房建设方向完全正确，但落实难，开发商已娇生惯养不愿干，除了政府推动着干。由此联想，如果经济适用房尚能保本微利，可见目前房价是如何的暴利，对一个成熟的行业，充分竞争的行业凭何暴利？国家为何坐视不管！

　　6、第六条：完善信息披露，愿望良好，不着边际，谈何容易。国家各部委各自的数据都统计不准，何况开发商？远水救不了近火。

　　“国十五条”：

　　1、第一条：“规划”太空，9月底向社会公布，并向上报备。试问社会如何比对、监督？有能力监管者只是报备，岂非可笑！

　　2、第二条：新建房，审批开工，90㎡以下达70%以上，总体是否太宽松？如何把握，可能吗？已审批未开工的应调整，涉及修改设计（往往需重新审批）可行吗？90㎡说明什么？如何算出来，又是一刀切且没有依据，真担心90㎡以下住房之香饽饽因享受国家待遇而身价百倍，造成新一轮涨价。

　　3、第三条：转让环节营业税，设想很好，但也有漏洞。如征收差额税完全可以作假，合同零差额，幕后现金交易如何？。

　　4、第四条：严格信贷条件。此条规定早已有之，本次为何重申？如目前未执行，就应查处查办，否则再不执行又如何？且目前的现状是法难治众，银行投鼠忌器，一旦执行容易产生不良后果。一方面存量停贷，半拉子工程形成不良贷款；增量不贷——资金链断裂（大部分为“空麻袋背米”），也产生不良贷款，所以结果是银行不愿执行或执行变味。

　　5、第五条：调整住房消费信贷政策背道而驰。众所周知：其一，按揭首付30%早已有之，2004年调控以来，大部分银行都有执行，变味的是高估房价；其二，中低收入阶层，往往不愿按揭和少按揭，降低首付意义不大（他们认为利率太高，是为银行打工而存款找不到投资方向）；其三，低收入阶层，银行“畏贷”；其四，央行贷款利率上调形成反向。

　　6、第六条：低价值，中小套型土地供应的确保、统计、控制设想很好，执行很难。

　　7、第七条：很有针对性，但矛盾很尖锐，政策不够细化，恐怕难以落到实处，开发商与地方政府千丝万缕的关系。

　　8、第八条：出发点很好，但恐事与愿违，土根一控，价格飞涨，拆迁同样如此。

　　9、第九条：全在政府部门的自律与规范，政府不开口子，谁敢妄为，希望政府表率，并加大执法，而不在雷声大雨点小。

　　10、第十条：空话套话，缺乏标准，难以执行。

　　11、第十一条：廉租房是大城市的改革方向，是调控政策真正的亮点，一定要加大力度做实做好。

　　12、第十二条：这是方向，但由于地价成本过高和开发商的积极性，很难。建议政府、国有企业多做。

　　13、第十三条：二级市场，租赁市场要配套规范，监管与税收优惠，提倡鼓励。

　　14、第十四、五条：愿望好，难见效，是长治久安之策。

　　二、原因分析

　　（一）经济发展中的房地产“依赖性”现象。无论地方经济发展，还是金融银行业业务发展均有束缚于此。

　　（二）外资进入搅局，加速房价上涨，制约了货币调控政策的有效性，并加大了人民币升值的压力，不控制外资，宏观调控只约束了一半。

　　（三）土地储备是造成房价上涨的主要根源。由于政府成了土地的唯一供应商，垄断了土地的供应，而“土根”调控产生的供求失衡，又因地价上涨成为新一轮房地产价格上涨的导火线。

　　（四）调控错位，加剧矛盾。其一，“土根”调控：“物以稀为贵”，控制土地供应，必然导致土地涨价，从而推动房价，谓之成本推动性；其二，“银根”调控，央行单边上调贷款利率（存款不动），银行借房产调控上浮利率，开发商实施成本转移战略，导致房价上涨或居高不下；其三，“税收”调控，营业税、契税上调，开发商依然实施“成本转移”，战略应对，而按差额征收转让环节营业税，漏洞弊病很多，这可从商货类企业增值税（征收差价税）得到启示，其结果还是转嫁给消费者，房价进一步上扬，调控的舍本逐末现象可以休矣！其四，无论“土根”、“银根”、“税根”，大致的走向趋势是：

　　成本转移

　　价格上涨

　　消费者承受 

　　如果消费者是投机者，那活该！但大多数仍是真正有需求的中低收入者的“望楼兴叹”之声。结果，真正的正当需求被歼灭，而房价却一路凯歌挺进！

　　（五）每一次的调控，细算起来，政府总能赚钱。这是否有点赚取“国难财”的味道？税调了，利率调了，价格上扬税收增加了，全部进了国家的口袋，甚至GDP、CPI……各项考核指标均上涨了，皆大喜欢，政府与部门的利益所在，难怪调控难！可怜天下黎民百姓，成了最终的埋单者！最大的输家！最大的失望者！进一步加剧的弱势群体！

　　三、建议

　　（一）限制外资投资房地产，国外已有前例，可从税收调整，取消外资税收优惠，可从房企外资投资比重和房企股东外债规模，以及资金流入企业和个人结售汇外管政策上采取措施。

　　（二）限价调控。房地产是成熟的行业，也是一个竞争充分的行业，凡是具备经济学粗浅常识的人都会明白，这种行业的盈利水平只应是经过充分竞争后的行业平均利润，但目前中国的房地产市场之暴利演绎的是一种独立的单边行情，违反了经济学常理，必须严加限制，政府物价部门应经过调研针对不同情况，不同种类的房地产进行销售价格的幅度限制（确保基本的平均利润），不要担心舆论来批评“行政干预”。目前笼罩在房地产市场上的“妖气”必经铁腕调控，况且国外早有先例。

　　（三）落实“土根”调控。加强对地方政府及相关条线部门的直接管理、审批、监督与问责。老国九条为何无功而返，完全是中央与地方在博弈，深层次是政绩考核和上下一心的条线部门利益作祟。首先，土地垄断制度是推高房价的因素之一，已经并长期直接影响住房的供给，人为导致价格的扭曲。国十五条将权力下放给地方条线只是“报备”，这是不敢负起责任的表现，也必将使宏观调控失效，必须修改。其次，正如新十五条所述，“土根”调控必须管理并重，堵疏并举。对高档房、别墅等严控土地供应，对低价廉租房“开条生路”方能奏效。

　　（四）进一步强化“银根”的调控，重在商业银行行为的自律、督查与问责。宏观层面，央行从上调准备金率，加大票据投放，提高贷款利率等方面已出台不少货币信贷政策，接下来，作为商业银行——宏观调控的对象与工具的作用十分重要。目前商业银行出于自身业务发展的需要，找不到好的信贷投向，考核的压力，流动性过剩危机，以及不良资产的隐性风险暴露等诸多原因，大有与国家博弈的动机现状与趋势，势必加大调控难度，甚至功亏一篑。

　　（五）调整和细化加息加税的对象，使之与调控的宗旨相一致。真正维护弱势群体及正当需求的利益！

　　（作者为上海银行总行审批部总经理）