台盟上海市委 

　　随着城市建设的不断发展，越来越多的上海市民搬进漂亮的新建小区，居住条件和环境都大大改善。然而与此同时，从基层政权建设和社区管理的角度来看，很多新建小区成为“空白点”，表现之一就是表达居民利益的自治组织——居民委员会，因为入住人数不符合条件或者符合条件也没有及时建立起来，其他社区组织就更不用说了，造成实质上围绕居委会和社区组织开展的社区活动和服务无从谈起；表现之二，由于上海的社区党建全覆盖的工作还在推动过程中，很多新建小区党的组织也尚未估计。此外，由于开发商和物业不规范操作、成立手续繁琐，业主入住率不高、忙于工作、参与热情低等种种原因，很多新建小区业主大会开不起来、业主委员会难以成立，据统计，从2004年9月1日国务院《物业管理条例》实施以来到2005年上半年，上海市已经成立业主大会的物业管理区域数量仅占具备成立条件的小区总数的6.6%左右，比例是很低的。

　　也就是说，目前在上海的大多数新建小区里，除了分散的一家一户的小区居民以外，唯一具有组织形式的就是物业管理公司了，而由于物业公司是企业以赢利为目的，而物业管理直接牵涉到业主的切身利益，双方矛盾和冲突日益增多，一方面业主拒缴物业费的情况越来越普遍，物业公司难以为继；另一方面物业公司强横霸道侵犯业主权益的报道也屡见不鲜。这一情况已经影响到社区居民的日常生活，影响到社会的安定和谐，新建居民小区已经成为当前社区建设亟待填补的“真空地带”。

　　为此，我们建议，应当从加强和完善基层政权建设，促进社区和谐发展的角度，尽快促进新建小区党的组织、基层政权的代表、群众自治组织、社区中介组织等各类主体的建立，健全管理体制，促进新建小区发展和社会的稳定，具体建议如下：

　　1、加快新建小区社区党组织建设，发挥党组织的核心和凝聚作用。

　　在社区建设中，首先加强党的组织建设步伐，重视发挥党员居民在小区的作用，街道党工委和社区其他党组织要借助各方面的力量和渠道，进行调查了解，推行新入住业主党员登记制度，然后成立临时党支部或党小组，形成核心，鼓励党员特别是离退休党员积极参加社区活动，发挥先锋模范作用和引领作用，并以临时党支部、党小组为核心，开展临时居委会、居民小组和业主委员会成立筹备组的工作，并动员党员以业主身份参与社区业主大会的组织筹备工作。

　　2、加强居委会建设，将新建小区纳入社区管理体系。

　　居委会是居民自治组织，能够反映居民意愿，协助基层政权做好管理工作，在社区发展中具有重要的基础和主体地位。区（县）政府等有关部门应按照《城市居民委员会组织法》等有关法规精神，推动符合条件的新建小区成立居委会。尚不符合条件的可以酌情考虑成立临时居委会或者居民小组，纳入社区管理体系。并将这项工作进行专项检查，纳入街道党工委或社区党工委的工作考核目标。

　　3、促成业主委员会产生，完善新建小区物业管理协商机制。

　　从业委会成立的整个程序来看，业主大会筹备组非常关键，由于其成员大多是临时组织起来的，一些人缺乏专业知识，工作难度高，例如至少要1/2的业主到会这一条，在当前生活节奏加快、人户分离以及炒房现象严重的情况下，很难满足条件。业主委员会的“难产”既不利于业主维护自身权益，也使得物业公司与业主的协调沟通没有渠道，在两者产生矛盾和冲突时，也往往把政府拉到前台，因此发动多方力量，尽快在符合条件的新小区成立业委会是缓解当前物业矛盾的关键措施。

　　具体建议：第一，除了房产管理部门的专业指导和监督以外，还应充分发挥社区党组织和街道办事处的协调推动作用。根据《上海市住宅物业管理规定》（2004），街道办事处有权协助区（县）房地产管理部门组织业主推荐产生业主大会筹备组并指导业主大会召开。为保证街道办事处的知情权，还应从法规条例上明确街道办事处有权提前介入小区的规划、建设、验收环节，特别是在房产商向房地管理部门与建设部门办理交付使用手续时，应当主动知会街道办事处。第二，将是否成立业委会纳入小区物业管理评优的标准。参考北京等地的做法，在参评“物业管理示范住宅小区”“文明小区”等项目时，将是否成立业主委员会作为一个考核要素列入。

　　4、明确居民委员会与业主委员会的关系。

　　在尽快完善居委会建设和成立业主委员会的基础上，应尽快明确业主委员会与居民委员会的关系，明确物业管理和社区建设的关系。目前部分城市正在进行探索，明确社区居委会指导和监督业主委员会与物业管理企业的具体程序。建议上海尽快对这一问题进行调研并出台新政策，以新建小区为突破口，从便于操作的角度，修改现行法规或出台新的法规。我们认为，虽然物业管理已经走了市场化道路，行政力量也不应对其干涉过多，但在当前业主与房产商或物业公司力量对比悬殊、市场自我规范发育不良的情况下，从培育社区良性发展、维护社会稳定、整合基层社会的角度，还是可以探讨将物业管理纳入社区工作的必要性和可行性，在业委会成立之前，由街道办事处牵头成立临时居委会并协调和指导业委会的产生，居委会在物业公司和业委会之间担任协调、沟通的角色，甚至可以试点有专家提出的将业委会作为居委会的一个专业委员会的做法，这样既免掉了社区居民对业委会与居委会概念的混淆，也方便社区动员和社区管理。