2004年6月，全国政协民族和宗教委员会关于落实宗教房产政策的调研组对本市宗教房产政策落实的情况进行了调研，在他们的调研报告中，把上海市宗教房产代理经租所存在的突出问题，列为新形势下迫切需要研究解决的主要问题。

    为进一步贯彻落实《宗教事务条例》，切实维护宗教团体的合法权益，促进本市宗教团体的自养事业发展，积极引导宗教与社会主义社会相适应，努力构建和谐社会，结合全国政协的建议，市政协成立了以沈善初主任为组长，民族和宗教委员会为主体的课题调研组，以“本市宗教房产代理经租情况”为题，对本市宗教房产代理经租管理的状况及存在的突出问题开展调研。

    调研组听取了市民族和宗教事务委员会、市房屋土地资源管理局对本市宗教房产代理经租管理情况的汇报；到卢湾区房地产管理局了解房管所改制后，在宗教房产代理经租管理中出现的新问题；走访了本市及全国在沪的宗教团体；实地考察了部分宗教代理经租房产，对本市宗教房产代理经租存在的问题作了全面的了解，还赴广州市学习宗教房产管理方面的经验。

现将有关调研情况报告如下。

一、宗教房产代理经租管理的历史沿革

解放初，本市宗教团体出租房产由产权人自行管理或委托房屋经租公司管理。1956年，为解决宗教团体在房屋经营管理上的具体困难，市房地部门遵照原市人委指示，参照私有出租房屋社会主义改造的办法，对宗教的出租房屋实行了“包租”管理(即房管部门负责这部分房产的日常管理和维修，每年将应收租金的30％作为“包租费”付给宗教团体)。1981年7月，中共上海市委根据中央和国务院有关宗教政策的文件精神，以沪委(1981)1-8号文件提出，从1982年1-月起，原由房管部门“包租管理”的宗教房产转为“代理经租”管理，租金按公房租金标准执行，所收租金在扣除管理费、维修费后，结余租金统一给付宗教团体。  同时，为保证宗教团体有较为稳定的租金收入，市、政府对宗教代理经租房产给予了优惠政策：一是免征房产税；二是减收管理费，按实收租金的10％收取(公房管理费是租金的20％一25％)；三是对房屋维修费用不实行按实结算，1997年起物业公司所提的维修费调整为每年5元／平方米；四是宗教房屋出租对所有租赁户不予租金减免。可以这样说，当时实施的宗教房产政策性代理经租管理，不仅缓解了本市居民住房的困难，也对确保各宗教团体的自养，起到了不可磨灭的积极作用。

据市房地局资料统计，至2004年底，本市现有宗教房产建筑面积为142万多平方米，其中由房管部门代理经租的是82.8万平方米，占总面积的58.3％，其中，本市各宗教团体为36.6万平方米，外省市天主教为38.4万平方米，全国宗教团体为7.8万平方米。代理经租房产中居住用房占75％，非居住用房占25％。居住用房中二级旧里的住房占77％。

二、经济体制转轨中代理经租的矛盾日益突现

随着我国经济社会的发展，社会主义市场经济体制的逐步建立和日趋完善，特别是本市房地产市场化程度不断提高，计划经济下的宗教房产代理经租管理模式越来越显得不相适应。宗教团体“以租养教”与房管部门的“以租养房”之间矛盾日益突出，形成不良循环，主要表现为：宗教房产的承租户疑惑多多，物业公司矛盾重重，宗教团体忧心忡忡。

(一)承租住户疑惑多多

经济转轨，社会转型是改革开放，建设中国特色社会主义的必然结果，这种转轨和转型，必然惠及广大人民群众，但也影响到部分人民群众的切身利益。居住在宗教代理经租房产中的承租户就存在着三个疑惑。

疑惑之一，承租住户认为：我们与相邻的公房住户同样交房租，为什么公房能有计划安排房屋大修，能长期保持房屋的基本完好；而我们居住的代理经租房屋却20多年没有大修，居住条件越来越差。

  疑惑之二，承租住户与单位同事比较，同是单位分配的福利住房，别人分到的是公房，今天在房地产市场化的形势下，化上2—3万元能买下产权成为私产；而自己分配到的是不成套的宗教代理经租住房，不仅居住条件差，而且即使有钱也不能购买产权。

疑惑之三，与公房住户相比，同样住的是不成套的住房，公房住户可以与他人置换房屋使用权；而代理经租房住户想置换房屋使用权由于得不到产权所有人的认可无法置换。

(二)物业公司矛盾重重

在经济体制转轨中，原来房地局的房管所改制为物业公司，也有的转制为民营物业公司，他们在承担宗教代理经租的房产管理中，很难达到计划经济体制下的“以租养房”的要求，原因主要为面临着三个难题。

第一，收房租难

上述的承租住户怨言多多，满腹委屈。他们认为，既然按国家规定交了房租就该按计划实施房屋大修，现在连起码的要求都不能满足，那还交什么租金呢?在想不通的情况之下，选择不交租金的住户一年比一年多，物业公司收房租一年比一年难。如本市基督教，房产虽已落政，但无法收足租金，截止到2004年度，基督教代理经租房产累计欠租近200万元；天主教就昆明路267号的代理经租房欠租已达407万元；道教代理经租房欠租达40多万元；佛教代理经租房欠租达166万元。

第二，按计划维修难

按照国家建设部规定，公房房租的60％应用于维修，而代理经租的宗教房产每年提取5元／平方米，相当于房租的20％用于维修。按过去惯例，居住房一般是十年左右进行一次大修。目前上海房屋的大修费用节节攀升，若是全项目大修，大修费用一般在1-20至150元／每平方米，如将82万平方米宗教代理经租房产全部大修一次，约需资金l亿多元。按代理经租管理规定，物业公司所提取的5元／每平方米，只能用于不倒不漏的日常维修，无法按计划进行大修。如已经有20年未进行大修的基督教青年会全国协会在江苏路495弄的房产，共计面积6701-平方米，宗教团体每年拿到的结算租金在6万元左右，居民要求大修的呼声十分强烈，如进行大修，费用将近100万元，物业公司和宗教团体都无法承担。

第三，提高管理水平难

按照国家建设部规定，公房房租的20％一25％是用于支付管理费，而本市的代理经租房产，房管部门只能从租金中提取10％的管理费。1997年前，随公房租金的几次调整，宗教房产的租金也相应得到提高，但在1999年本市公房租金再次调整时，宗教代理经租房产中属非独立成套住宅的租金未作调整。因而，过低的租金与目前市场经济条件下的房产管理不相适应，物业公司难以将代理经租房产与公房实行相同的管理。

（三）宗教团体忧心忡忡

在经济体制转轨中，宗教团体的“以租养教”也受到了影响，具体表现为三个担心。

第一，租金收入减少，担心降低自养水平

宗教房产出租的租金收入是宗教团体自养的主要经济来源之一。2002年度结算各教代理经租收入总计为1871，万元，2003年度为1863万元，2004年度还未结算，据悉，某些区将在结算租金中扣除所垫付的维修经费，预计结算租金会有明显减少。由于上述的承租住户欠租严重，使各教累计欠收千余万元，所以宗教团体担心自养水平的降低是理所当然的。

第二，房屋年久失修易发生意外，担心影响住户安全和团体的声誉

宗教代理经租的房产大都建造于上世纪二、三十年代，房屋结构与设施比较差。不少房屋因年久失修而破败不堪，岌岌可危，遇到灾害性天气极有可能发生意外，直接危及居民和使用单位的人身安全和社会稳定。  同时，宗教界长期以来有着关爱他人、乐施好善的慈善形象，一旦房屋发生不测，将直接有损宗教团体的声誉。宗教团体的房产管理部门常会收到物业公司寄来的告知单，说某某房屋已是危房，要求产权人及时修理，而宗教团体又因缺乏维修资金而显得十分无奈。

第三，代理经租管理缺制度少规范，担心团体利益受损

在代理经租房产管理中，部分物业公司在未征得宗教团体的同意之下，将某些地段好的“居住”房屋，擅自改变为“非居住”用房，承租户成了“二房东”或“三房东”，这样物业公司收取的租金大大地增加了，但给宗教团体的仍按居住用房的租金予以结算。宗教团体感觉在无形中肥水外流吃了大亏。如天主教的淮海中路“紫澜门”房产面积仅为50多平方米，年租金高达120万元，大大高于结算租金；市基督教两会的乍浦路254弄l一27号的代理经租房产，物业公司未征得宗教团体的同意，在小区搞绿化和外立面装修，三年来擅自扣除租金42.5087万元，相当该处产业近5年的租金收入。如此下去宗教团体担心利益受损。

三、代理经租房产管理矛盾产生的主要原因

  承租住户的疑惑，物业部门的难办，宗教团体的担忧，三者之间相互缠绕的困惑与不良循环的矛盾越陷越深，宗教房产代理经租管理的形式，与市场经济体制不相适应的弊端日益显现。究其原因主要是：

1、房产的先天不足以及低租金制度，使大修资金严重匮乏

宗教代理经租房产中占75％的居住用房大部分为非独立成套住宅，大部分属二级旧里类型，几十年的日晒雨淋，自然损坏，造成需大修的房屋量多面广，再加上政府规定的低租金制度，从租金中留作房屋修理的费用只是杯水车薪，所提的维修费用只能用于小修小补，维持不倒不漏的状态，因此，宗教代理经租房产的大修资金严重不足成为矛盾的第一焦点。

2、经济体制转轨，原有的管理体制受到挑战

计划经济时期的“以租养教”和“以租养房”与当时的房产管理体制相适应，当时的房管所在管理公房和代理经租房中实施统筹管理，按规定提取的维修资金和管理费统筹使用，因而，能维持“以租养教”与“以租养房”的管理模式。随着市场经济体制的建立，房管所的转制，原有的统筹管理模式受到挑战，公房的维修也因低租金及高维修成本而难以为继，代理经租房产的维修和管理再也不能靠统筹资金来解决，于是出现了诸多矛盾。

3、房产管理部门对物业公司的代理经租管理缺少制度规范

在宗教代理经租房产的管理上，由于缺乏严格的管理制度，以至擅自“居”改“非”的现象屡有发生；在市政建设和城市改造中，宗教房产被擅自拆除而得不到补偿的事件时有发生；物业部门出于某种原因而擅自扣留挪用代理经租租金等等，使宗教团体赖以自养的基础受到损害。    ．

四、解决代理经租房产管理矛盾的建议

党的十六大和十六届四中全会提出了宗教工作的基本方针，国务院出台了《宗教事务条例》，这都为我们处理代理经租管理矛盾，提供了理论依据和思想武器。我们要从贯彻以人为本，坚持科学发展观，维护群众利益，构建社会主义和谐社会，坚持独立自主自办原则，抵制境外敌对势力利用宗教进行渗透，以及积极引导宗教与社会主义社会相适应的高度，深刻认识解决宗教房产代理经租管理矛盾的重要性和必要性，采取切实措施缓解当前代理经租管理中的突出矛盾，并进一步深化改革，使宗教房产代理经租管理与市场经济体制相适应。

为此我们提出：

l、建议政府每年出资800万元，扩充宗教代理经租房产大修基金，以解决目前宗教房产大修资金严重匮乏的问题。前面讲述的代理经租房产管理中的诸多矛盾，是在长期执行低租金和经济体制转轨中产生的，是历史遗留问题，因此，宗教房产大修资金严重匮乏，不应再由宗教团体、物业公司和承租户承担，应由政府出资解决，它是改革应该支付的成本。其一，宗教团体的自养是党的宗教政策的体现，受国家法律和政策保护。其二，物业公司已转制为企业，自主经营，自负盈亏，无法承担额外费用。其三，宗教代理经租房产中约居住着2—3万户居民，且大部分是低收入群体，他们不应承担也无力承担大修理费用。

自1998年以来，为缓解宗教代理经租房产大修资金匮乏的问题，宗教团体已每年出资2元／平方米，每年约150万元，建立宗教代理经租房产大修基金，由市民宗委和市房地局共同管理。如果政府每年出资800万元，将维修基金扩充至近千万元，这样每年可以解决6—7万平方米的大修资金，数年后可缓解大修资金严重匮乏的矛盾。

2、建议政府房管部门尽快制定物业公司有关代经租房产管理的制度和规范。1-982年实施代理经租以来，房管部门为宗教房产的管理做了大量的工作，为贯彻党的宗教政策，为宗教团体的自养发挥了积极作用。但随着市场经济的发展，在代理经租房产的管理上，职责不清，管理不力、租金结算不明等的现象时有发生，建议尽快制定宗教房产代理经租管理的行政法规，使产权方、租赁方和管理方都能依照规定行使义务和权利，切实保障各方利益。

3、建议政府深化宗教房产代理经租管理的改革，使之逐步与市场经济体制相适应。(1)抓住城市发展的契机，加大旧城改造的力度，通过动拆迁，彻底解决代理经租管理的遗留问题。(2)根据房屋的类型和宗教团体的管理水平，选定一个宗教团体进行“政府监管、宗教团体自管”管理模式的试点，方案有二：一是政府从大修基金中划出一块，支持宗教团体自管；二是先将非居住用房发还宗教团体自管。(3)根据代理经租房屋的类型情况，逐步提高租金，先可研究提高非居住用房的租金，这样，既可提高物业公司的管理费用收入，同时也可逐步提高宗教团体的自养能力。(4)在市财政实力增强的基础上，每年可支出部分资金，来收购宗教代理经租房产的产权，将宗教房产纳入公房管理体制，这样既可改善住户的住房条件，又彻底解决了代理经租管理的矛盾。