市政协常委、市政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任、研究员、博导  张泓铭 

　　中国房地产市场近几年的发展存在着一系列的问题，形成这些问题的原因是复杂的。重要原因之一是普遍存在的房地产片面发展观，即要求房地产发展愈快愈好、愈热愈好。房地产片面发展观对于未来发展构成较大威胁，是必须要克服的。克服这一片面观念，要依靠马克思主义的唯物辩证法及其在当代中国的最新发展——科学发展观。

　　以下，以唯物辩证法和科学发展观为指导，对房地产片面发展观的基本观点，及其派生的若干流行观念共七项，进行剖析并提出针对性的思考。

　　第一，社会和政府追求房地产利益是合理的；但是，利益观应该是全面的。

　　利益追求是社会发展的原动力，也是房地产发展的原动力之一。在房地产发展问题上，社会各方面追求利益是正常的，政府为了实现自己的目标追求必要的利益也是正常的。

　　但是，从科学发展观的协调思想出发，利益观应该是全面的，至少有两个问题必须予以考虑：其一，由房地产产生的社会利益是多元的，有从房地产过快、过热中发展得到更多、更大利益的一部分群体，也有损失更多、更大利益的另一部分群体（比如说无房、少房或欲购房的群体），两者的利益关系是需要政府来协调的。协调两个群体利益的办法有多种多样，但是，由房地产过快、过热发展引发的问题，可能还是要从解决过快、过热入手。而房地产发展适当的速度和热度，避免两部分群体利益的背道而驰和悬殊，可能是协调两者关系自然的和最好的办法。其二，社会利益有长期和短期之分，有从房地产过快、过热发展中得到经济和财政短期利益的一面，也有影响商务成本、城市综合竞争力、金融安全和经济安全长期利益的一面。显然，长期利益比短期利益更重要，所以房地产过快、过热发展是要舍弃的。如果要求得到短期利益和长期利益的协调或均衡，那么，房地产发展适当的速度和热度肯定是最佳的选择。

　　第二，房地产业是国民经济的支柱产业；但不是先导产业，不能夸大。

　　根据发达国家和地区的经验，在第二次世界大战以后，它们的房地产业相继成为国民经济的支柱产业，房地产业在GDP中的比重一般要占到10%以上。房地产业成为国民经济的支柱产业以后，其支柱地位可能有或高或低的变化；但是，其支柱地位是不可逆转的。其原因是，由于房地产市场的成熟和发达，实物总量庞大，市场价值巨大，交易转手频繁，附加值总量极大，税源可贵。自上世纪80年代中国房地产业登上经济舞台开始，它的增加值在快速增长，目前中国房地产业已经成为国民经济的支柱产业。相信中国房地产业在进一步巩固支柱产业地位的过程中，将对全国经济发展起到有力的推动作用。

　　在正确认识房地产业是国民经济支柱产业的同时，部分人错误地认为它是先导产业。其理由是，房地产业对其他产业的关联度大，可以带动国民经济的发展。

　　房地产业是先导产业的看法是错误的。唯物辩证法的现象和本质理论，可以帮助人们辨别先导产业。房地产业和国民经济相关产业之间当然存在着先后的关联关系，而且有较大的关联度。但是，关联度的有无或大小不是判断先导产业的根本依据，判断房地产业是否是先导产业，不能被关联度的表面现象所迷惑。先导产业的本质性因素是：先导产业对被导产业的生产力（效率）的提高起到革命性的推动作用。也就是说，被导产业对先导产业的引导，有灵敏的甚至是强烈的正面反应，即弹性系数极高。以这样的观点来看，信息产业、材料产业、生物医药产业等都已经是、或有可能成为先导产业。房地产业虽然同其他产业的关联度比较大，但是，它不仅不能显著地提高关联产业的生产力（效率而不是简单的量），而且房地产业本身生产力的提高，反而有待于其他先导产业的先导。

　　房地产业是先导产业的看法，不仅是错误的，而且是有害的。其危害在于它夸大了房地产业的地位和作用，为房地产经济的过快、过热发展提供了理论依据，不利于房地产业同国民经济的协调发展。

　　第三，房地产业作为支柱产业，在国民经济中可以发挥重大的作用；但是，房地产发展必须同社会经济发展相协调。

　　房地产业在国民经济中是具有重大作用的，简而言之有三个方面。其一是，它的发展为社会经济发展提供基础性的产品和服务，是社会经济生活不可缺少的必备条件。其二是，它的发展为国民经济直接提供支柱性的一块增加值。其三是，它的发展可以间接带动国民经济增长的一块。即它为包括制造业、服务业在内的几十个小行业提供了市场机会，有助于经济增长。反过来说，假如房地产业发展凋敝，意味着国民经济的重大损失。

　　上述道理当然是正确的，是国人可以理解的。在当今中国，无论在房地产发展问题上有多少争论，任何人都不会无视这些道理。但是，唯物辩证法告诉人们，真理多走一步就会变成谬误。房地产发展“速（热）度偏爱症”者，把“支柱产业”异化成“先导产业”；要求房地产发展长期又快又热，如有人要求对房地产发展过快过热提出调整，就以妨碍国民经济嫌疑论。这就变成了谬误，是不符合实现经济社会全面协调可持续发展的科学发展观的。

　　常识告诉人们，房地产发展根本上是为了满足经济社会的实际使用要求（投资价值是其次的），它必须同经济社会的需要协调。而房地产过快、过热发展，超过经济社会对它的使用要求，会给经济社会带来严重的危害：（1）房地产的过快、过热发展，往往伴随着价格猛涨。价格猛涨的直接后果是大幅度提高使用者的生活成本和商务成本，全面推动商品和劳务价格的提高，降低某一地区的经济竞争力。（2）价格猛涨和投机需求旺盛，同大量开发性投入结合在一起，待到价格猛涨到市场再也不能接受的程度，而开发投入到达高位时，市场上顿时涌现特别多的供给，而需求根本无法接受时，价格大跌现象就会到来，并从新房市场向旧房市场蔓延，市场一片恐慌。（3）房地产市场同金融的关系相当紧密，一荣俱荣，一损俱损，房地产市场的雪崩现象完全可能导致金融危机，甚至经济危机。这些危害，已经从国内外多次实例中得到了证明。

　　第四，房地产发展是经济问题；也是政治问题；有时，甚至还是重要的政治问题。

　　2005年春夏，直接针对房地产发展过快、过热问题实施宏观调控，是中央政府的决定，是最高行政层面的决定。这在新中国历史上是史无前例的。可以说具有很浓的政治色彩。而有的人士认为，不应把经济问题政治化，以政治压经济。笔者以为此说有所片面。

　　首先，按照历史唯物主义的观点看，政治就是涉及大多数人的事。从这种意义上看，如果房地产问题涉及千千万万人的利益，涉及广泛的社会经济领域，自然而然就是政治问题，而非单纯的经济问题。当然在一般情况下，人们对待房地产问题不应政治化，毋须时时把政治挂在嘴上吓唬他人、毒化民主气氛；只要有高度的政治责任感就行。

　　其次，房地产过快、过热发展，是不符合科学发展观所要求同经济社会协调发展的。尤其当房地产发展过快、过热有引发经济社会的重大风险时，这就是严重的经济问题了；由此，演化为政治问题；不仅是一般的政治问题，可能转化为重要的政治问题了。

　　第五，房地产经济运行的基础是市场配置；但当市场配置失效时，政府干预仍然具有重要意义。

　　1992年开始，中国进入了全面建设社会主义市场经济的阶段。自此，房地产经济包括商品房价格的形成，基本上由市场决定了。这是一个重大的进步。在2005年春夏针对房地产过热的调控中，有一种声音认为，房地产经济运行的基础是市场配置，商品房价格由市场决定、由市场调节，政府不必干预。这是一种流行颇广又相当有害的观点。

　　在中国现阶段的市场经济条件下，为了纠正市场调节机制的缺陷，政府有必要对市场进行适当的干预。这一正确的观点已经被广泛地接受，成为常识。笔者认为，对于房地产经济还有其特殊性，市场和价格容易发生激烈的波动，更加需要政府必要的干预。

　　房地产经济的特殊性，是房地产兼有必需品和投资品的双重性。作为必需品的交易，无论是在供大于求还是供不应求的情况下，消费购买者的行为大体上是理性的，即根据自己消费的实际需要来购买。既不会因为价格有所上涨而停止购买，也不会因为价格有所下降而大量购买。在市场主要为真实需要购买的条件下，供求的不平衡通过双方的较量达致均衡，形成的价格或许高一点或许低一点，但大体上趋于平稳与合理。但是，作为投资品的交易，投资购买者的行为并不总是理性的，甚至是“人来疯”的。其主要表现为所谓的“买涨不买跌”。“买涨不买跌”几乎是一切投资品的交易特征，即不管投资品的实际使用价值如何、合理的价格何在，只要价格预期上涨能够套利就买进、更多地买进；只要价格预期下跌就卖出、更多地卖出。在投资者占支配地位的市场上，商品房市场和价格就可能出现加速度上涨和危险的失控局面，可能危及金融和整体经济安全。这种状况，人们在20世纪80年代的日本和90年代的香港地区看到了。为了防范这种情况出现，或者已经发生了这种情况下，市场本身是无能为力的，惟有政府干预才能转危为安。

　　第六，房地产市场繁荣是否正常，要看有无市场需求；但是，需求也可能是虚拟的，而虚拟需求其实是供给。

　　在房地产过快、过热发展时，有时需求的确很旺盛，甚至出现严重供不应求的现象。一些人以为，只要有需求就是好事、就太平无事，供不应求总是比供大于求好。这种看法有很大的片面性和迷惑性，是一种狭隘的需求导向论。

　　上文提到了房地产具有投资品的特性，决定了它有虚拟需求的一面。房地产的投资品特性，类同于股票可以脱离实际使用价值而升值，有可能让投资者为了套利在房市上短期反复买进、卖出，表面上这是市场需求而且供求两旺，实际上其实物形态完全停留在流通领域，未到达消费者手中，这就是虚拟需求。虚拟需求是实质性的空置，就是供给——这是虚拟需求的全部秘密。

　　在市场较为平稳的条件下，房地产的投资价值特性具有活跃市场的积极作用。不仅合法，而且要鼓励。但是，在房地产过快、过热发展条件下，尤其在房地产价格快速上升条件下，套利者大量涌入，虚拟需求扩大了总的需求，扩大了的需求再引诱房地产商扩大开发投入，连续放大实质供应。在价格快速上升条件下，把需求和供应两种不正常情况迭加起来考虑，即虚拟需求在不断放大，实质供应也在不断放大，过若干时候，就可能出现大的麻烦。简单描述一下的话就是，虚拟需求所购买的大量房产和实质供应所提供的大量房产，将在流通领域同时遇到过高价格的阻截，无法出货。如果再发生一些其他社会经济的导火线，余下来的情况，就可想而知了。所以，人们要冷静地、辩证地观察房地产需求，旺盛的需求并不总是好东西。

　　第七，不同档次的房地产品，有不同的需求对象和价格形成机制；但是，他们之间仍然具有普通商品一样的传导机制和比价关系。

　　2003年--2006年，一些城市的高档房地产价格猛涨。一些人认为没什么可怕的，不会对中、低档房地产价格产生影响。因为高档房地产和中、低档房地产有不同的消费对象，中、低档房地产价格涉及广大人群的利益，需要基本稳定；高档房地产的价格是有钱人的消费，价格高低影响不大，政府不要管。这一观点也是片面的，它歪曲了房地产不同档次价格的比价和传递关系。

　　常识告诉我们，同类产品的不同品种和不同档次之间存在着比价关系。这一现象，在房地产中同样存在，甚至有过之无不及。在城市中，中心城区的房地产价格一般为最高（可统称为高档房地产），然后递远递减。中心城区的房地产价格升高或降低，次中心地区和边缘地区的房地产（可统称为中、低档房地产）价格也会亦步亦趋。各档次房地产的价格是一个紧密相连的系列，具有共进退的关系，尤其是处于顶端的房价，牵一发动全身。其形态如一顶帐篷，顶部拉高，整个帐篷升高。常识也告诉人们，一个新建楼盘价格上升了，马上导致周围新旧楼盘价格同步上升。因此，中心城区的房地产价格处于标杆性的、关键性的地位和作用。所以，即便是为了维持涉及数量众多人群利益，中、低档房地产价格的要基本稳定，也需要维持高档房地产价格的基本稳定，而不是放任自流。