复旦大学房地产研究中心副主任、博士   华 伟

　　当前，上海的房地产市场再次处于十字路口。一方面，历经近10个月的努力，2005年5月七部委联合意见出台前，受舆论误导的消费者预期开始有所松动，其直接标志是：2006年春节后，尤其是3月份以来上海房地产市场的成交量恢复迅猛态势；另一方面，随着2006年5月份国六条及随后九部委15条实施意见的出台，使已经基本实现自住需求为主体的我市房地产市场，消费者信心发生动摇，房地产市场日成交量迅速跌至500-600套/日的水平。

　　鉴于房地产市场事关全局又区域性明显的特征，如何因地、因时、因事制宜地贯彻好党中央、国务院关于宏观调控房地产市场的战略决定并使其稳步可持续发展，就成为摆在我们面前的亟待解决的重大课题。

　　一、当前上海房地产市场一览

　　2006年春节过后，市场逐渐回暖，成交量也逐步增大，一季度买房客户中以自用为目的的占到90.39%，以投资为主要目的的客户比例大幅减少。2006年一季度偏向于“长期自用”客户占比大幅上升，由2004年的56%上升至90.39%，而偏向于投资的“自用、投资皆可”、“转让”和“出租”客户占比却大幅下降，由2004年的25%下降至0.67%[1]。这说明我市房地产市场在国六条及相关实施意见出台前已经越来越趋向理性，投机客基本出局，短期炒作行为整体得到抑制，自住需求已经成为市场的主导。

　　统计数据显示，2006年5月份上海楼市成交呈现先扬后抑的局面。五一黄金周后的第一周，上海楼市成交商品房6784套，此后一周保持了成交量的稳定。但随着“国六条”于5月17日的出台，上海楼市的成交量迅速下滑。5月22日至28日一周内，上海共成交商品房6082套，比上周下跌了11%。下滑趋势在此后一周有增无减，5月29日到6月4日间，共成交商品房仅5595套，较上周下降11.91%。

　　由此可见，5月早期市场人气高涨，交易活跃，但受“国六条”、“十五细则”的影响，后半月的成交量萎缩，发布后的几天成交量更是急剧下降。由于“国六条”的调控意向明显，使得现阶段刚性需求形成观望气氛，对于未来上海楼市的影响有待进一步观察。然而，当前上海房地产市场500-600套/日的水平已经相当背离健康的正常交易量，如果不能及时调整，将严重制约我市国民经济相关行业的顺利发展。

　　二、当前上海房地产市场存在的突出问题

　　判断：在中央重点关注的房地产三大根本问题即少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱中，我市显然应该有别于北京、广州等地，而重点关注改善住房供应结构。结合上海的实际情况，我们的中心任务应该是促进低迷的上海楼市发展，而绝非继续降温。

　　然而，对于刚性需求的以改善型为标志的相对柔性的部分，目前情况还并不十分明朗。因为，改善型需求虽然强烈，但却并不具有婚房与动拆迁需求那样的刚性。市场中稍有风吹草动，就会引发其较大的波动。例如，某个官员的只言片语，某个传闻等等。我们认为，就市场而言，如何通过自住需求中的刚性部分的释放带动整个自住需求的稳定释放实乃当务之急。如果过于乐观，一旦自住性需求的主体——柔性需求（如改善住房需求）如果不能及时全面地复苏，就会贻误我们发展的大好时机。

　　我们认为，当前上海的房地产市场正处于敏感期，稍一不慎就有可能危及大局。在宏观调控初期，市场上的绝大多数媒体舆论都简单地把调控等同于打压，而忽视了稳定的根本内涵。在舆论的错误导向下，市场的预期迅速逆转。不仅投机性消费出局，投资性消费观望，连正常的自住需求也止足不前，市场整体处于徘徊低迷的不健康状态。经过大半年的时间，人们逐步发现政府宏观调控的目的并不简单是为了压低房价，而是为了能够使房地产业更加健康、稳定、持续地发展，宏观调控的真实目的正在于加强住房保障，稳定房地产商品的市场价格，繁荣房地产消费。在发展这一主旋律成为主流之后，再加上频频出台的利好消息，自住性需求在经过观望后又重新出现启动。其中的刚性部分，例如婚房需求、动拆迁需求，都只能是推迟消费，而不会不消费。我们判断，2006年春节后近3个月的回暖主要是自住需求中的绝对刚性部分的恢复性释放。但在“国六条”和“十五细则”出台后，中央表示出强烈的调控意向，直指北京、深圳等城市过热的市场，上海房地产市场也随之陷入了新一轮的调控期间，观望气氛浓烈。

　　三、促进上海房地产市场稳定发展的对策及思考

　　我们认为，以中央宏观调控的战略要求与战术重点为指导，结合上海房地产市场发展的实际状况，再次活跃市场，继续改善供应结构就成为我们当前及今后工作的重点。

　　首先，要大力进行理论与舆论的正本清源，树立权威的主流认识。宏观调控以来，存在着一些片面甚至错误的观点，而正是理论与舆论上的混乱，才导致前段时间房地产市场的极度低迷。宏观调控的根本目的是发展，是让房地产业及时清除隐患，更加健康、持续、稳定地发展，而不是带伤运行。对于一些概念，尤其是所谓国际经验绝对不能够盲目地生搬硬套，例如房价收入比、租售比、20%的投资警戒线等等。如果忽视了大部分城镇居民已经拥有的旧公房资产，漠视了中国严格的户籍制度，忘记了我们所处的经济与社会发展阶段与发达国家的差异，就难以得出正确的结论。尤其是这些形而上学的观点通过所谓专家的观点反映出来，对市场的误导更为严重。

　　其次，在遵循中央宏观调控精神的前提下，上海市应该有一个符合自身发展的房地产市场调控区间。为此，根据我们的研究结果，建议在某段时期内，例如3个月，每天新房交易量在800～1000套左右属于正常，如果交易量少于6、700套，应该出台鼓励政策，即“踩油门”；如果交易量大于1100、1200套，应该出台一些紧缩政策，“踩刹车”。对房地产市场进行区间调控，在这个区间内，应该保持房地产市场的稳定发展。尽量避免急刹车。

　　第三，因地制宜，浮动相关指标。此次伴随国六条的“十五细则”当中明确新建住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所含比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。此举体现了国务院根据当前我国的经济和社会发展水平的良苦用心。然而，我市的经济与社会发展水平已经大大超越了我国的平均水平。为更好地发挥我市对区域乃至全国的经济辐射力，发挥我市在落实科学发展观和构建和谐社会上的领跑优势。建议在充分调研的基础上，请求主管部委允许我市将90平方米的面积上限向上浮动，例如浮动20%或恢复到原先建设部认定的120平方米的标准。并将70%的总面积比例适当下浮至50-60%。[2]

　　第四，结合中国国情，大力激活存量房交易，以提高城镇居民的现实购买力，从而实现梯度消费。正因为党中央国务院大力提倡和鼓励的自住需求的主体是改善型需求，所以，如何积极发展住房二级市场，激活存量房，使得居民能够用包括老公房在内的财产置换新房，梯度消费，对于稳定市场至关重要。此外，盘活存量房，还可以大量分流市场上的剩余资金。[3]为此，建议在现有政策基础上做好预案，择机实施。例如，对于买卖在一定时限内的自住需求，补充营业税差价征收的办法；对于自住需求者，其购房贷款利息的部分或全部可抵扣个人所得税；政府组建专门投资公司收购存量房，既可起到削锋填谷的作用，又可以增加动拆迁保障房源、降低动拆迁成本或是用作弱势群体住房保障之需。

　　第五，严格界定房地产市场消费与住房保障的界限，并定向加大住房保障的支持力度。为此，我们需要明确住房保障范围，即设定指标明确满足哪些条件者才是保障的对象。只有广大城镇居民清楚地认识到保障不是替代市场，只有很小比例的中低收入家庭，而不是广大城镇居民家庭才有资格享受住房保障，自住需求才不会被误导。此外，还要打消住房保障等同于政府统包的误区。即使是享受住房保障的中低收入家庭，也主要是在自力更生的基础上，通过政府转移支付，采取税收优惠，以及补贴的办法来帮助其实现住房消费。只有绝对的最低收入家庭，其住房保障才由政府全额提供。此外，还要澄清住房保障就是要政府盖房的误区。例如，可以按照中央的要求将土地出让金的一部分要求开发商实物缴交，即按照约定的价格和套型，开发商将一部分事前缴交的土地出让金竣工后以约定的实物形式交给政府统一安排。此举一可以使得政府的地房并举，合理规划住房供应结构，防止开发商一味追求高档住房开发。其二，通过出售土地供应给开发商获得的出让金可以用于转换所在地开发房屋。既降低开发商前期成本，又避免了远郊开发与安置的难题。

　　最后，大力加强以住房公积金为核心的住房金融改革与创新，以充分体现其支持自住需求与住房保障的双重职能。为此，我们需要明确给出住房公积金的定位，即以积极支持自住需求为主。例如，我们可以考虑确定一个定期调整的公积金贷款基本额度，每个符合条件的缴交人都可以提出贷款申请并获得相应额度的公积金贷款额度。同时，在此基础之上，凡是符合住房保障需要的缴交人和权利人（城市基础设施投资的动拆迁户、部分中低收入家庭）可以在基本额度上附加一个补充额度。在地方政府力所能及的范围内，加强住房保障的政策创新。例如，通过在扩大缴交面、提高缴交比率基础上的公积金证券化来短时期内迅速扩大公积金贷款发放规模。我们还可以考虑积极扩大公积金管理中心的职能，诸如：建立覆盖全社会购房者的住房提供机制。即对本城居民首次购房提供优惠条件的担保，以及对本城居民非首次后续公积金贷款要求提供担保；将廉租房的部分或全部职能纳入公积金管理中心的职能范围，即政府提供相应的财政转移支付资金来源，通过专业组织机构及人员定向、定期发放给廉租房的供应商，并定期确定廉租房福利的享用人群是否符合有关条件；负责安置因意外或其它原因失去偿还商业银行抵押贷款、公积金贷款或两者组合贷款能力者及其家人的基本居住安置，以解除商业银行的后顾之忧等。针对特定人群，实行先付息，后付本。我们认为弱势群体主要有两类人群组成：一是上海本地低收入群体；二是外地来沪工作的刚毕业的大学生。对于第一类人群，他们是绝对弱势，必须基本依靠政府的支持。对于刚毕业来沪工作的大学生而言，他们是相对弱势群体，其未来收入将会有大的增长，但他们现阶段的支付能力有限。如果能够给予他们先付息，后付本的优惠措施，对于社会稳定和争取舆论具有相当积极的意义。