上海市租赁行业协会会长、上海融联租赁股份有限公司总裁俞开琪 

　　一、融资租赁是当前国际流行的现代服务业

　　1、什么是融资租赁

　　租赁在我国人们心目中是个熟悉而又陌生的词汇。从词典中查“租赁”是租用或出租的意思。通常分为三种叫法，一种叫出租或租用，指短期的、有附加其它服务条件的租赁，如坐出租汽车，住宾馆都属于此类，俗称“湿租”；第二种叫经营性租赁，指较长期的、以签订合约为形式的，以使用权转移为特征的租赁，俗称“干租”；第三种叫融资租赁，融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的物品租赁业务，俗称“以租代售”。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入物品租赁给承租人，合同期内物品所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入物品，拥有物品的所有权。根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。租赁期间将使用权与产权相分离，其合同具有不可解约性。

　　融资租赁又叫租买消费。同经营性租赁的最大区别就在于所有权的最终转移，实际上也可以视同为销售。如果说中国人的传统观念“不求所用，只求所有”的思想根深蒂固，需要有一个渐变过程的话，那么，接受信用消费观念、与国际时尚消费理念接轨的最佳途径就是进入融资租赁即租买消费方式。既有“租”，又有“买”，潇洒购物，最终达到买的目的。

　　2、融资租赁的地位和市场份额

　　融资租赁是当前国际流行的集金融、贸易为一身的现代服务业，它的强大的融资、理财、促销的综合服务功能奠定了其在国民经济中“朝阳产业”的地位。因此，在发达国家，这一新型行业拉动GDP高达20％以上；社会固定资产渗透率高达30％以上；成为仅次于银行信贷的第二大金融工具和主要商品流通渠道；飞机、轮船、大型机电物品、建筑物品及汽车、住房等50％以上靠现代租赁得以促销。

　　美国是全球租赁业最发达的国家，2003年全球租赁总额达4616亿美元，而美国高达2040亿美元，占有45%的份额。如今的美国租赁不仅具备"拿明天的钱今天花"超前消费的融资功能，更具有加速现金流动、盘活存量资产、改善财务报表、合理避税的理财功能，以及制造厂商在拓展客户、回笼货款中强劲的促销功能。租赁，已成为美国航空、航运、电气、汽车、建筑、房产、医疗物品等行业制造厂商产品营销的主渠道，占有６０％以上的市场份额。

　　3、融资租赁业将要快速启动

　　正因为它的功能强大和地位独特，全国人大财经委自2004年3月16日第一次正式启动了建国以来针对租赁立法的 “融资租赁法”立法程序，而不是启动“租赁法”立法，尽管经营性租赁也同样面临着许多法律空白。

　　同时，由于WTO谈判中中国政府的承诺，我国于2004年开始逐步放开对外商独资的融资租赁设立的审批限制，内资融资租赁公司的试点工作也进入到第二批。

　　以下，我们仅以融资租赁与按揭的区别及如何通过融资租赁促进上海房产消费谈一点想法和建议：

　　二、房产消费市场仅靠“银行按揭”的金融支持是远远不够的

　　1、房产消费仅靠目前的营销方式是不够的

　　“房产按揭”目前占房产销售的主体，是很多银行都乐意做的，尽管银行由于监管、风险控制等因素给房地产公司贷款比较困难，但却乐意为他们的客户做房产按揭。除此之外，分期付款房屋销售、经营性租赁等方式也十分普遍，即使如此，我国的房屋空置率一直居高不下。据统计，全国2005年10月份的房屋空置率为26％，这已超过了国际标准空置率在20%以上为商品房严重积压区的指标。国家统计局2005年11月17日发布的10月份全国房地产开发业综合景气指数再次刷新了9月创下的2003年来最低纪录，进一步滑向不景气空间。这些经济指标已经明显反映了房地产市场需求不旺，对于一个将房产作为目前支柱产业的国家而言，需求疲软对于整个国家的经济走势将会造成一定的不利影响。

　　2、融资租赁与房屋按揭的区别

　　●优势和局限性比较

　　    银行房产按揭的优势

　　（1）银行信誉好，管理水平高；

　　（2）银行资金成本低，数量富足。

　　银行房产按揭的局限性

　　（1）是首付高（达30％－50％多），还本付息刚性大，不灵活；

　　（2）是服务面小，大多限定在公务员、金融机构从业人员、医生、律师等高薪阶层，对其他人员则条件苛刻；

　　（3）是企业、公司等机构按揭控制较严；

　　（4）是由于房龄及评估的缘由，银行对二手房做按揭控制严格；

　　（5）是税费比较高：主要是契税，其他如房产转移登记费，手续费、印花税、工本费等。

　　以上按揭的局限性导致房产消费市场发展不畅，而这些局限性融资租赁却大都可以解决。

　　● 成本比较

　　（1）关于利息成本比较：例如某客户购买单价8000元/平方米、面积100平方的房屋，7成30年(360期)，银行贷款利率为6.12％。根据计算：房款总额为80万元，货款总额为56万元，首期付款24万元，月均还款3400.81元，还款总额为1224291.07元，支付利息664291.07元。

　　通过融资租赁公司运作，将大大拓宽房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。在外资银行大力进入中国金融市场以前，房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。这样，利率完全有可能低于6.12％，承租方的综合成本将低于按揭客户。

　　（2）关于税负成本比较：个人通过银行做按揭贷款，需要缴纳房价的1.5－3％契税等其他税收。

　　通过租赁公司做融资租赁，由于租赁公司起的是中介作用，可以免去租赁公司购买过程的契税和租赁过程中的房产税等，融资租赁公司按利差额缴纳营业税。

　　（3）关于首付款（保证金）成本及还款比较：按揭一次性交纳30%的首付款，则视同为保证金，客户进入门槛增高，负担加重，融资租赁则比较灵活，视承租方的信用情况可以降低，甚至可以零首付；同时，还款时间和数量也可以视承租方的具体情况灵活掌握，可以按月，也可以按季或半年还款；可以等额，也可以按双方约定不等额还款。

　　出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。租约灵活，租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。此外还具有促进房地产销售,降低房屋使用门槛等优势。

　　3、融资租赁和分期付款的比较

　　分期付款通常是房产开发商与客户之间进行的一种交易行为。同融资租赁最大的区别是所有权与使用权无法分离，一旦交易形成，房产所有权便转移到客户手中，双方只是设定分期支付款项的期限，时间和数量多少。对房产开发商而言，其风险在于消费者一旦拥有所有权，处置的主动权就在消费者手里，如果消费者个人或企业破产清算，分期付款的风险就很大。

　　同时，分期付款是需要一定的经济实力做保证，一般的房产开发商既要大量资金开发项目，又要沉淀一大块资金做分期付款，五年、十年或更长时间回笼货款，且风险又很大，可想而知这一市场很难做大。

　　三 、如何采用融资租赁的方式促进房产消费市场发展

　　1、破除传统观念的影响，为房产融资租赁鸣锣开道

　　当前，对融资租赁社会上许多人不了解，主要有以下几种误解和看法；一种是传统的观念，认为“租不如买”“租房子住没面子”；第二种是以偏概全，认为租赁只有经营性租赁，不知道什么叫融资租赁，更不知道融资租赁的强大功能；第三种是缺乏理财观念，宁愿将大量的现金沉淀到大宗物品的购买中；融资租赁在美国是一种高级理财工具，美国流传这样的说法，“聪明的企业家决不会将大量的现金沉淀到固定资产投资中去，资金只有通过流动才能增值，固定资产只有通过使用才能获得利润”。企业理财和个人理财是一回事，现代社会的投资机会如此之多，而资金一旦沉淀就变成资产，无法流动，更无法增值。

　　应当看到，融资租赁是市场经济发展的必然产物。在我国的应用目前虽然还不广泛，但其作为集买卖、租赁、信贷为一体的，一种在法律意义上有效的新型产业，随着我国市场经济的发展和理财观念的普及必将得到更广泛的应用，包括将大量应用到房产市场上。这种工具的应用能给融资租赁合同的三方带来不同需求的利益满足，同样能给房产市场上买房人、租房人以及投资人带来消费需求和投资需求的不同利益的满足。
　　　　融资租赁对房产交易的积极意义在于
　　    （1）使租房人的需求更容易满足，租房人固然可以租用现有的房产，但现有的房产或可供租用的房产不能满足租房人的使用要求，租房人可以通过融资租赁来获得，即到买卖市场来满足租赁需要，甚至一些特殊需求可以到建造市场或开发市场得到满足。
　　    （2）使出租人获得投资机会，并且这种投资收益具有一定的确定性和相对的预期性。出租人可以通过租房人租房的目的来发现投资机会，并对投资收益的确定性和预期性进行评估。
　　    （3）使房产的建造和生产的目的性更强，开发商可以根据承租人和出租人的要求有目的生产，使建造和生产能较大程度地满足最终用户承租人的具体要求。
　　    （4）使房地产信贷风险降低，无论是房产的出租人（买受人）还是开发商或建造商都需要信贷的支持才能顺利实现投资目的，而上述几种因素客观地降低了房地产信贷的系统风险。
　　　　通过以上尚不全面的分析，不难看出融资租赁方式对开发周期长、使用周期更长的房产来说有着重要的意义，这种重要意义将随着房产交易市场的规范发展和实践应用，显现出积极的推动作用。
　　　　在房产融资租赁关系中，出租人有一种在出卖人和承租人之间的中间地位，这种中间地位兼有中介服务性质。
　　　　融资租赁中的出租人是市场经济发展到一定程度因社会分工而产生专业化的市场投资服务主体。
　　　　融资租赁方式也可以成为与贷款买房等效却功能不同的另一种买房方式，以替代房屋买卖的单一模式从而降低买房人可能面临的风险和一次性的投资成本。

　　2、廉租房的市场化运作
　　    廉租房是政府为保障社会公众基本人权而提供给特殊人群的具有公益性的服务，因资源限制使其进展缓慢，通过融资租赁的委托租赁可使其快速发展。
　　    以房产委托租赁的开展为例，政府不必花巨资建造新的房屋，可以利用房产委托租赁搭建平台，安排符合廉租条件的租房户用委托租赁的方式租用房产，而政府只需要直接向营业机构提供补贴，补足市场价和政策价的差额给营业机构，由营业机构记入委托人的收益帐上即可；而政府则把建房资金用于满足更多廉租户的租金补贴上来，政府也不必在廉租房的管理上投入大量人力物力，房产委托租赁的管理人在管理委托房产的同时就为政府代劳了，政府只需要按照委托租赁的法律要求，设置一个监督机构监督其运营即可。
　　　　房产委托租赁使廉租房事业得以快速发展，使其通过市场获得发展急需的资源，值得尝试。
　　　  政府还可以将一部分公益资金委托房产租赁营业机构经营，将获得的收益用于廉租房用途补贴，使廉租房这个公共事业得到更好的发展，当基金大到一定程度时就可以实现廉租房补贴的自身循环，而减少政府的补贴开支，使政府的资金用到社会发展更需要资金的地方去。
　　　　不难看出，房产委托租赁在房产租赁市场上的应用离不开专业的具有融资租赁资质的租赁公司。
　　    城市中低收入人群居住问题的解决，只是社会发展诸多问题中的一个方面，必须结合社会发展的总趋势寻求解决方案，任何与社会发展总趋势不相吻合的方案都难以具备实施的可行性。
　　    3、关于以融资租赁拉动房产消费的建议
　　    前不久，商务部政策研究室负责人专程到上海就“关于以现代租赁为亮点，拉动房产消费”举行了座谈会，根据国外租赁在房地产业的巨大的拉动作用，探索我国现代租赁与房产消费的结合上存在的市场空间、资金来源、配套政策及风险控制等问题，取得地方基层各相关单位的实际建议和一手信息。力求走出一条促进房产市场发展、拉动住房消费需求的新路子。

　　 座谈会列出以下六个方面的提纲：

　　一、    租赁拉动房产消费的市场主体和消费对象的定位。

　　二、    房屋融资租赁和按揭的区别及竞争。

　　三、    租赁拉动房产消费的政策和法律障碍还有哪些？

　　四、    租赁过程中的租期、定价及商业模式？

　　五、    房产租赁的风险控制？

　　六、    资金的合理成本与市场的拓展。

　　其中，商务部针对解决当前公务员和城市市民的中低层人员的住房困难，拟从三方面进行融资租赁试点：

　　（1）资金来源－拟从保监会管理的低息的几千亿资金中封闭使用；

　　（2）税负问题－请国务院解决融资租赁中的重复纳税问题；

　　（3）风险控制和相关政策配套－准备出台一批鼓励发展融资租赁推动房产消费的政策。

　　与会者在对比了国外租赁介入房地产的经验后，形成了几点共识：即现代租赁能够起到拉动内需、刺激房地产消费的良好效果。具体的表现形式有以下五种：1、以融资租赁方式推动城市居民个人购房消费。2、通过委托租赁的方式，实施安居工程。政府将经济使用房以委托租赁的方式，委托给租赁公司经营和管理。3、以经营性租赁方式解决城市二手房市场疲软的问题。租赁公司有选择的大量收购二手房，形成一定的规模优势，经过租赁公司装修后，再出租给贫困家庭。因此，租赁公司通过促进经济适用房消费的办法来推动房地产市场的健康发展。4、以售后回租方式解决房地产企业流动资金不足的问题。租赁公司以房地产企业的自有的房产为标的，通过融资租赁的方式，缓解房地产企业资金紧张的矛盾。这种方式不仅盘活了存量资产，而且增加企业现金流。5、以联合租赁方式促进房地产企业的发展。租赁公司与房地产企业就地产项目进行联合，双方优势形成互补。

　　租赁公司可与开发商开展全面的合作，通过一次性大规模批发采购，挤出房产价格泡沫，从开发商的既得利益中获得一部分补偿。租赁公司在取得大面积房产之后，组织租赁营销，实施物业管理，当然，这些都需要专业的人才进行操作。如果操作合理和得当，也是可以作为一种利润源。

　　房屋融资租赁包括直接租赁、回租、转租、联合租赁、委托租赁、杠杆租赁等模式。

　　鉴于以上原因，有必要引入多种方式，扩大房产市场的需求量，而融资租赁作为一种功能强大的服务工具，已经吸引了众多有远见、有智慧的政府官员、企业家和资金的眼球。我们呼唤一种全新的房产融资租赁的业务模式尽快诞生。

　　四、上海房屋融资租赁业面临的机会

　　1、上海的优势

　　（1）是一个海纳百川的城市；

　　（2）观念上最容易与国际接轨；

　　（3）国务院批准上海浦东新区进行综合配套改革试点，着眼于经济体制创新，推进自主创新；

　　（4）现代化发展目标：成为国际金融中心。

　　         两个优先：优先发展现代服务业

　　                   优先发展先进制造业

　　上海要成为制造业中心和金融中心，必须首先成为租赁业中心 ；上海应该快速、优先、重点的发展租赁业。

　　2、上海的租赁业现状

　　（1）小型、分散、无序发展；

　　（2）法律、政策、信用环境、金融支持的四大瓶颈长期桎梏着行业发展（全市目前共有主业为租赁的租赁公司300余家，90％的企业规模都在100万人民币左右，真正有规模的租赁公司不超过10家）。

　　融资租赁是具有十分强大的综合服务功能的现代服务业，是符合科学发展观的新型业态，可以毫不夸张的说，融资租赁一旦在法律、税收、信用环境等条件得到改善，近一、两年将会出现快速增长的趋势，将必然成为中国乃至上海市的“朝阳产业”和新的经济增长点。

　　当前，我国政府按照WTO的承诺正在逐步开放这一新型行业，去年先后批准了美国GE、卡特彼勒等外商独资融资租赁公司，也批准了上海融联租赁（原上海金海岸公司）等20家内资融资租赁公司试点。更可喜的是全国人大正积极抓紧实施“融资租赁法”立法。目前看来，放松对融资租赁的监管束缚将成为决定其发展潜力的重要因素之一。该法预计于2007年正式出台，法律上、制度上的松绑将使房地产融资租赁获得较大发展。

　　目前，上海面临着融资租赁业发展的得天独厚的机会，作为一种新型业态，需要一系列的政策配套，尤其是融资租赁在不动产和个人消费品的开展上，还存在着行业壁垒和政策性障碍，需要在观念上、理论上和实践上的突破。最近国务院批准上海浦东新区进行综合配套改革试点。由此，浦东成为全国首个由享受政策优势的地区转向享有体制优势的地区。特别是着眼于率先建设社会主义经济体制。着眼于经济体制创新，推进自主创新。对发展融资租赁业将带来不可估量的影响。

　　2010年上海世博会将为我国经济发展提供巨大动力。而作为被国际经济界广泛接受的新型融资模式——租赁业，将在此次盛会中“大显身手”。上海世博会将采用多种创新融资方式以大规模吸引外资和民间资本。其中在建设、会展阶段，租赁业将大有用武之地。　　

　　我们应该把握机会，积极启动上海的房屋融资租赁业，为促进上海房产消费市场发展做出贡献。

　　附件：国家目前有关房产融资租赁的法规文件

　　1、《中国合同法》（13章租赁合同；14章融资租赁合同）

　　2、《融资租赁法》（草案）

　　3、国税发【2000】84号《企业所得税前扣除办法》 25条、39条（涉及房产等的折旧税前扣除）

　　4、《金融租赁公司管理办法》，第18条

　　5、国税函发【1993】368号（关于房屋融资租赁按余值缴纳房产税的批复）

　　6、《关于营业税若干政策问题的通知财税》【2003】16号（第11条）

　　7、中国契税暂行条例（1997年国务院令第224号）