市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长 屠海鸣

　　2005年，对上海房地产市场是极其不平凡的一年：是中央和上海市政府重大政策最为综合双向调控年，是上海楼市动态“温差镜头”切换最快、房价落差最大的一年，是上海楼市喧嚣而最涨跌不定的一年，是政府意志与百姓心声“鱼水情深”最高度合拍的一年，是上海举办全国性房地产高峰论坛庆典盛会最为密集的一年，也是各类风波事件一路最此起彼伏不断发生的一年。如今虽已踏入2006年的初夏，宏观调控政策也已实施超过一年，但上海发展商和普通市民都在等待着楼市“春天”到来。

　　国务院七部委新政和上海市政府连续出台调控政策，有效遏制了上海楼市的非理性发展。以“稳定住房价格”为核心的调控房市政策，成效显著：2005年，上海全市商品住宅平均销售价格仅为人民币6698元/平方米，仅比2004年每平方米涨了313元；全年房屋销售价格也仅比上一年上涨9.7%，涨幅却回落6.2%；去年全市完成开发投资额1246.86亿元，比上年仅增长6.1%；而销售面积3158.87万平方米，下降了9.5%，特别是商品住宅销售面积2845.7万平方米，下降了12%，商品住宅销售额1906.05亿元，下降了7.7%。然而，这些数据的表象并不能真实直观地反映当前市场供求关系的实质，尤其是市场化供求数量之比和供求结构变化之关系。到目前全市住宅商品房的可售面积超过1900万平方米，即使今后新增供应量为零，而每月平均销售154.3万平方米（2006年1月水平），也需要超过一年时间才能消化。但实际上，经过正常开发周期上市的住宅面积正在不断增加，这个供需差将远远大于预计数字。特别是在今年3月的全国70城市房价指数中，房屋销售价格指数比上涨5.4%，环比上涨0.3%，仅3个城市有所下跌，其中上海和温州跌幅同为2.5%，北海下跌0.2%。

　　“房价和后续政策”走势已是全市市民“百姓经济”四大指数（房市、股市、车市、油市）中之首位关注的热点问题。这个不断下行的房价，不仅牵动着所有已买房和尚未买房的百姓的心，也是一个令政府、开发商、消费者、投资者、银行、中介公司、建筑商以及与房地产有关的51个相关行业的敏感话题。

　　上海市委市政府在2005年年初，确立了以“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的三个为主的调控原则，旨在构建和谐社会、和谐楼市的调控主基调政策已取得了一定成效。但是如果不改变目前的“双降”趋势，不改变消费者的持币待购和观望心态，则会直接影响到中低价商品住宅的交易，从而对居民生活质量、社会稳定与和谐发展等起着反作用。因此，对于政府部门而言，随着商品住宅供给继续增加，如何促进中低价商品住宅的建造和销售，以防止房地产价格大起大落，确保上海房地产业的健康发展，也希望成为未来宏观调控政策的主要内容之一。

　　从此次宏观调控政策的内容可以看出，宏观调控的对象主要是针对房地产市场的投机需求和投资需求。调控对象应该说是正确的，但由于采取“一刀切”的方式，对所有商品住宅市场需求采取同一的政策，会导致不能实现宏观调控最终目的：从短期看，对于抑制房地产价格的持续上升有效的，但从长远来看，则在抑制投资需求与投机需求的同时，也打击了商品住宅的真实需求，从而影响到房地产整体市场的发展。因此，为打破目前“双降”现状，提高宏观调控的效果，确保房地产价格的稳定，政府部门的宏观调控方式与调控内容等也需要不断调整与完善。针对房地产市场中投资需求、投机需求和真实需求，以及真实需求中对高档住宅与中低价商品住宅需求分别采取不同的宏观调控政策，才能在打击投机需求，抑制投资需求增长的同时，促进真实需求的发展。在这些需求中，应重点保障、培育、引导、扩大以本市普通市民（工薪阶层为主）的对中低房价住宅的需求。并且在目前背景和形势下，将“三个为主”进行深化：将“以居住为主”，深化成“以中低房价的居住为主”；将“以市民消费为主”，深化成“以本市工薪阶层的市民消费为主”；将“以普通商品房为主”，深化成“以外环以外的普通商品住房为主”。具体来说，要求政府对以下几个方面的“一刀切”调控方式与调控内容进行调整与完善：

　　其一、金融机构对房地产开发商的信贷政策“一刀切”

　　金融机构对中低价商品房开发商与对高档住宅开发商在信贷规模与信贷政策等方面是同一的。目前由于开发高档住宅盈利高，从而会促使开发商倾向于开发高档商品住宅。这与目前政府导向不符。因此，政府应鼓励金融机构采取灵活的政策，对于中低价商品房开发商采取更优惠的信贷政策，提高信贷规模，降低信贷利率等来增加房地产开发商对开发中低价商品房的积极性。

　　其二、对于中低价商品房与高档商品房的税收与费用“一刀切”

　　目前宏观调控政策中税收与费用方面对于所有开发商是一样的，无论是建造每平方米人民币11万元楼盘的开发商，还是建造每平方米人民币3000-4000元楼盘的开发商，征收的房地产建设配套费、人防费和其他许多税费都是一样的。由于商品住宅价格不一样，高档住宅的利润会更高，因此会影响到开发商开发中低价住宅的积极性，其效果与“以普通商品住房为主”相悖。因此，政府应对开发不同商品住宅的开发商征收的配套费用等费用也应该不同。对于开发中低价商品住房的开发商征收的配套费用更低，而调高高档住宅的配套费用，才能有效抑制高档住宅的无序投资、开发、建设，避免普通市民望房兴“叹”。

　　其三、房地产开发融资渠道“一刀切”

　　融资渠道多元化是房地产业健康发展的有效支撑，目前房地产开发商主要通过银行金融机构融资，而通过房地产信托、基金、债券等方面的融资所占份额很小。为鼓励房地产开商开发中低价商品住宅的积极性，政府可对向建设中低价商品住宅的开发商贷款的房地产信托、基金公司采取降低注册资本、降低营业税收等优惠措施，在促进房地产信托、基金公司等金融机构发展的同时，提高建设中低价商品住宅的开发商的融资能力，降低其财务风险。

　　其四、住房消费信贷政策的“一刀切”

　　为了抑制住房价格上升，降低需求，各大商业银行根据政策要求，提高了住房首付比例及信贷利率，这个方向是正确的，但由于在执行过程中，没有很好地把中低价商品住宅购买者和高档住宅购买者区别对待，从而直接打击了中低价购房者的需求。对于高档住宅的购买者，首付比例提高10%甚至更多，影响不大；但对于中低价住宅购买者，即使提高0.1%也会对其购买行为产生很大的影响。因此，在住房消费信贷方面，也需要区别对待，对于中低价住宅、对于中小套型普通商品住宅的购买者可降低首付比例，降低贷款利率，才能促进中低价住宅市场交易的增加，减缓房地产价格的快速上升。

　　其五、对于本地市民与外地居民购买中低价商品住宅政策的“一刀切”

　　虽然，目前外地人士在上海短期炒作得到有效控制，外地人士购房面积比重明显下降，从28%降至15%，外籍人士购房比重保持在4%-5%的合理水平，但本地市民与外地人士购买商品住宅还是同样的待遇。这在一定程度上有助于活跃上海房地产市场，但由于需求增加，会刺激中低价商品住宅的上升，对于本地居民的购买行为会产生一定的影响，这也与政府导向不符。因此，应对现有政策进行调整。对于本地市民购买第一套自用的中低价住房，返回个人所得税或降低契税。此外，对于本地居民购买第一套与第二套房子的信贷政策也应不一样，对于购买第二套住宅，可适当调高贷款利率与首付规模，从而在促进商品住宅交易的同时，又对投资需求进行稳妥的引导。总之，在区别本地市民与外地居民以及第一套住宅与第二套住宅需求的基础上，采取不同的政策，有助于促进中低价房地产市场的稳健发展。

　　其六、对于市区与本市外环以外、市郊结合部、市郊的公共基础设施投入的“一刀切”。

　　基础设施完善与否是影响住房购买行为的一个重要因素。近几年来，政府对市区地上与地下交通轨道、公交等基础设施建设投入大，对于外环以外、市郊结合部、市郊的投入则相对较小。而中低价住宅大部分均坐落于这些地区，交通等基础设施发展的滞后，直接影响到中低价住房的交易，普通市民也感觉不到政府阳光政策的优惠。因此，为本市房地产市场真正健康发展，政府需要在交通、医疗、教育、商业网点、安全防范等基础设施方面加大投入，（而在这之中，交通更是重中之重），政策扶持和倾斜普通商品房，才能更好地落实“三个为主”原则，才能更好地体现宏观调控的初衷，保障、培育、引导、扩大本市以工薪阶层为主的普通市民对中低价商品房的有效需求。