上海市发展和改革委员会  彭崧 

　　一、“十五”房地产业回顾

　　“十五”以来，上海房地产业快速发展，投资和消费同步增长、增量和存量连动上升、土地使用制度改革有序推进、房地产市场体系逐步完善，有力促进了城市建设、经济发展和市民住房条件的改善。房地产开发投资增长迅速，投资总额达4703亿元，占全社会固定资产投资比重超过1/3；房地产业增加值占全市GDP的比重由2000年的5.5%上升到2005年的7.3%，已提前达到“十五”期末7%的目标，支柱产业的地位已经形成；市区人均使用面积由2000年的16.3平方米提高到2005年的21.3平方米，提前完成了“十五”计划期末20平方米的预定目标。

　　二、“十一五”房地产业面临的形势

　　“十一五”既是上海全面贯彻落实科学发展观、深入实施科教兴市主战略、加快“四个中心”建设的关键五年，也是上海房地产业大有可为的重要战略机遇期。经济全球化趋势深入发展、居民消费结构逐步升级、产业结构调整和城镇化进程加快，社会主义市场经济体制逐步完善，为上海房地产业发展创造了良好环境和有利条件。

　　上海房地产业既面临加快国际金融中心和国际航运中心建设、推进浦东综合配套改革试点、办好2010年上海世博会、国家统筹规划长三角区域发展等重要机遇，同时也面临外部环境波动变化，人口、资源、环境、基础设施等约束更加突出，特别是土地资源和环境容量约束日益趋紧的新挑战。总体上看 , 上海房地产业发展面临着稳定向好的外部环境。

　　1 、科学发展观为上海房地产业指明了发展方向

　　党中央提出了“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”的科学发展观，“十一五”期间，上海将以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照立足科学发展、着力自主创新、完善体制机制、促进社会和谐的要求，全面贯彻落实科学发展观，努力构建和谐社会，以增强城市国际竞争力为发展主线，深入实施科教兴市主战略，走全面协调可持续发展之路，这些将对上海房地产业持续健康发展起到长期指导作用。

　　2、“四个中心”和现代化国际大都市建设 , 将为上海房地产业的发展提供重要支撑

　　根据中央对上海发展的定位，到2020年上海要基本建成“四个中心”和现代化国际大都市。而“十一五”时期上海经济社会发展的目标之一，就是要形成“四个中心”基本框架、现代化国际大都市建设取得阶段性进展，基本形成枢纽型、功能性、网络化的现代化基础设施体系。随着上海城市综合竞争力的不断增强，投资和消费环境的持续改善，房地产业将在原有基础上向更高层次发展。

　　3、“世博会”的举办，将为上海房地产业带来新的机遇

　　“世博会”是推动经济社会发展的加速器，对房地产业将带来巨大影响。“世博会”场馆和配套设施建设，不仅拉动房地产的刚性需求，而且将加快推进城市道路、高速公路、轨道交通、市政设施、生态环境等城市公共基础设施建设，为房地产业发展提供更加良好的基础条件和外部环境，成为“十一五”上海房地产业持续发展的助推器。

　　4、以服务经济为主的产业结构形成，为上海房地产业提供了新的发展平台

　　“十一五”期间，上海将继续坚持“三、二、一”产业发展方针，按照逐步形成服务经济为主的产业结构的总体要求，优先发展现代服务业和先进制造业，包括重点发展金融业、物流业、文化及相关产业；积极发展会展旅游、专业服务、社区服务等产业。同时，进一步优化调整产业布局，着力打造一批现代服务业集聚区，推进工业向园区集中，这些都将有力促进房地产业结构优化和能级提升。

　　5、大力推进社会主义新郊区建设，将为上海房地产业发展提供了更加广阔的空间

　　“十一五”期间，将按照规划布局合理、经济实力增强、人居环境良好、人文素质提高、民主法制加强的要求，努力建设与现代化国际大都市相适应的社会主义新郊区。加快农村城镇化、农业现代化和城乡一体化进程，提高郊区基础设施和公共事业发展水平，引导中心城区人口疏解，初步形成城镇体系框架，将为优化房地产空间布局、促进房地产区域间协调发展创造有利条件。

　　三、“十一五”上海房地产业的战略定位

　　房地产业涉及面广、社会影响大、产业关联度高，保持房地产业持续健康稳定发展，不仅事关全市经济发展、社会稳定的大局。也事关广大人民群众的根本利益，不仅是重要的经济问题 , 也是重要的政治问题、社会问题 。

　　一是房地产业持续健康稳定发展，直接影响到全市经济平稳健康协调发展的全局。无论从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重、还是从房地产业增加值占全市GDP比重来看，房地产业在上海经济社会中已经占据重要地位。保持房地产市场持续健康稳定发展，对保持全市经济平稳健康运行 ，防止经济大起大落至关重要。

　　二是房地产业持续健康稳定发展 , 直接影响到上海的可持续发展 。房地产业是资金密集型行业，房地产开发直接消耗土地资源。从增强城市综合竞争力和可持续发展能力看，房地产业发展过度，不仅挤占了部分社会资源、影响其它行业的协调发展，而且可能导致房价过高，抬高上海整体的商务成本和生活成本 ，影响投资环境,降低上海城市的吸引力和竞争力，从长远看，不利于上海可持续发展。

　　三是房地产业持续健康稳定发展 , 直接影响到广大人民群众切身利益。一方面 ，房地产市场过热 , 房价上涨导致动迁成本增加 ,增加了动拆迁和旧区改造的难度 ,既影响一部分居住困难老百姓改善住房条件 ,影响社会稳定， 也不利于上海重大工程和城市建设的顺利推进。

　　因此，必须充分认识房地产业在上海经济社会中的重要地位和作用，在坚持市场化改革趋向、充分发挥市场配置资源作用的基础上，必须运用金融、税收、法律和必要的行政手段，加强政府的宏观调控和引导，保持房地产业持续健康协调发展。

　　“十一五”期间，房地产业作为服务经济中的重要产业，既是经济增长点、也是消费增长点，在国民经济和社会发展中将继续发挥重要作用。预计到2010年，房地产业增加值占GDP的比重为8%左右，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重保持在30%左右。

　　四、上海房地产业发展方向

　　     “十一五”规划中明确，要积极稳妥发展房地产业，完善房地产市场体系，优化供应结构，保持适度规模，加强交易秩序监管，保持房地产价格基本稳定，延伸发展房地产服务，促进房地产业持续健康发展。

　　根据上海房地产业的战略定位，“十一五”期间，上海房地产业必须围绕“增强国际竞争力”这一主线，全面落实科学发展观，努力构建和谐社会，进一步提高综合服务能级和水平，适应多种层次的市场需求，坚持房地产业与经济社会发展相协调，与现代化国际大都市相适应，促进上海投资和消费环境进一步优化，为推进城市建设、改善广大市民居住条件、促进城乡统筹发展、形成“四个中心”基本框架、实现经济社会又快又好发展创造良好的基础条件。