上海市房地产行业协会副会长   王述正 　　

　　一、关于宏观调控

　　上海调控房市已经见效。2003、2004年上海房价上涨过快，商品房平均销售价格超过北京居全国（省、自治区、直辖市）之首，处于领涨的地位。因此2005年宏观调控时，网上有“上海生病、全国吃药”之说。2005年上海及长三角城市在调控后房价止涨回落，但2005年北京房价上升19.2％，销售均价反超上海；深圳房价上升17.4％，为历年最高；广州房价上升10％，而前几年房价是稳中有降；武汉房价上升25.6％，升幅比上年提高5.8个百分点。2006年1季度70个大中城市房屋销售均价同比上涨5.5％，涨幅比上季度回落1个百分点；上海房屋销售价格继续下降，降幅仅次于温州，同比达到1.3％。这表明房地产的区域特征很强，全国“一刀切”，难免“按下葫芦浮起瓢”。

　　宏观调控应该因地制宜实施。今年年初，国家发改委、建设部文件都要求继续加强房地产市场宏观调控，没有松动的迹象，这从全国房地产市场情况看是正确的、必要的。但各地的调控力度应该从本地的实际情况出发，因地制宜。最近杭州市政府出台政策，（1）个人住房贷款实行优惠利率，首付二成；（2）公积金贷款额度从30万元提高到50万元；（3）签订预售合同即可缴纳契税，起算购房时间。绍兴市政府出台政策，在绍兴河桥购买商品房的商业性贷款由政府贴息。今年以来，上海内资银行的个人住房贷款已有松动，公积金也在酝酿提高购房贷款的限额，这些都有利于鼓励自住性住房消费，增加商品住房的交易量。

　　希望上海调控政策有些微调。总的希望，上海在房地产市场好转之前的一段时间，政府不要出台新的调控政策。在坚持执行国家宏观调控政策的前提下，在鼓励居民的自住性住房消费方面有些微调：（1）放宽对个人住房贷款限制，利率、首付由银行自主决定；（2）提高公积金购房贷款额度，支持居民购房；（3）恢复个人住房贷款转按揭服务，不办理转按揭是上海自己定的，不是国家的调控政策；（4）提高对中低收入家庭购房贴息政策的力度，扩大受益面；（5）当前大家关心的是二手房交易征收20％所得税的问题，希望上海暂缓出台，至少在长三角城市中不要先出台，即使出台对属于自住性住房消费的应有减免政策。调控政策的微调要“润物细无声”，例如“只做不说”，由职能部门发文实施，不必宣传，不要炒作，市场和市民自然会实实在在感知到政策微调的导向。

　　二、关于供求关系

　　上海实行供求双向调控是正确的。上海一方面停止别墅供地，严控高档住宅供地，2005年以来，除两个“1000万”外，基本上没有商品住宅供地，调控了两年以后的上市量和上市结构。另一方面促进住房需求，2005年旧区改造拆迁居民7.45万户，比上年增加34.5％；2006年计划拆迁居民9万户（市区7万户、郊区2万户），保证当期市场有一定的刚性需求。这些措施都是积极有效的。

　　2006年上海房地产市场的供应量不会减少很多。2005年上海商品房施工面积突破1亿平方米，除当年竣工3000万平方米外，今、明两年的竣工上市量仍将超过3000万平方米。从商品房预售情况看，2005年批准预售与预售登记的供求比为1:0.77（2004年为1：1.07），目前网上挂牌可售的商品住房约1000万平方米，虽然采取控制预售审批的措施，但只能推迟上市时间，并不减少上市总量。可以说，近一两年上海房地产市场面临供大于求的压力。

　　2006年上海房地产市场的需求量仍有不足。2005年宏观调控抑制了投机性、投资性需求，自住性住房需求也受到影响，一、二手房市场的需求量明显不足。2006年的住房刚性需求主要有3块：一是动拆迁需求，今年9万拆迁户按平均90平方米算，约800多万平方米。二是结婚用房需求，上海2000－2004年结婚人数分别为9.31、9.30、9.10、10.82、12.49万对，如按10万对、城镇人口比重89.1％、平均90平方米算，约800多万平方米。三是外来常住人口住房需求，上海2005年11月1日人口普查常住人口1778万人，比2000年同期增加137万人，年均增加27.4万人，其中户籍人口年均增长7－8万人，外来常住人口年均增长约20万人，如以3人1户，三分之一租房，三分之二买房，买房约4.5万户，平均90平方米，约400多万平方米。以上三块刚性需求为2000多万平方米。改善性住房需求、投资性住房需求受政策、房价的影响较大，是个变数，难以估计。因此，当前市场调控的重点是刺激需求。2005年末全市居民储蓄存款余额8432.49亿元，当年新增1471.35亿元。如果调控政策得当，今年住房的市场需求将会提升，供大于求的矛盾将有所缓解。

　　当前上海房地产市场供大于求是结构性、阶段性的。最近，国家统计局和有关研究机构提出，我国商品房市场潜在过剩风险，理由是：（1）去年未开发土地1.7亿公顷，已超过购置土地面积的50％；（2）施工面积规模过大，竣工面积同比下降19％；（3）空置面积1.43亿平方米，同比增长15.7％。从上海目前的市场情况看，低端的小房型、低总价的住房比较好销，主要是自住性需求；高端的高价位的住房比较好销，主要是投资性需求，大多数是外地和境外人士购买。可以说，上海房地产市场供大于求是结构性的、阶段性的，并非是总量过剩。

　　从结构性上看，应该提高小房型、低总价商品住房的供应比重。建设部公布2004年全国城镇人均住房建筑面积，浙江最高为34.02平方米，上海第二为32.1平方米（按常住人口计算为28.4平方米）。市统计局公布2005年上海城镇人均居住面积15.5平方米，比上年增加0.7平方米；人均住房使用面积21.3平方米，比上年增加0.9平方米。国际上一般在人均建筑面积达到30－35平方米时，对新建住房的需求将逐渐减少。另外，日本近10多年来新建住宅的平均户型在80－100平方米之间，美国上世纪90年代以来新建住宅的户型在86－99平方米之间，香港80％的住宅面积小于70平方米。而上海市场上房型越建越大，小于100平方米的商品住房很少，这种状况不符合节地的原则，也不利于中低收入家庭购房。而且上海土地资源紧缺，在住房建设中，政府除得到一次性土地出让金与售房税金的收入外将70年没有土地收益，在经济上也不合算。因此，建议政府主管部门除在新供地时要限制大房型外，允许开发企业放慢现有项目的建设进度，均衡上市量；允许企业改变现有项目规划，高档房改为普通房，大房型改为小房型，调整供应结构。

　　从阶段性上看，应该保持一定比例的投资性购房。当前市场需求不足是暂时的。自住性的需求，一部分在调控前追涨入市，恐涨购房；一部分现在持币观望，等待跌价，出现断档。投资型的需求，也在观望中明显减少。现在房市的供应量，特别是高价位商品房完全靠自住性购房、靠本市市民购房是难以消化的。前几年上海两外人士购房占比近1/4，10000元/㎡以上商品住房中两外人士购房占1/2，占比是偏高。2005年两外人士购房占比降至18％（外地14.7％，境外3.3％），4月份最高达28％，12月份降至15％。两外人士购房中投资的比重高一些，本市居民也有投资性购房的需求。商品房具有消费性、投资性的双重性，市场应该允许投资。上海“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”和“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的调控原则是正确的。只要不是短期套现、批量套购，购第二套、第三套等投资性购房，可以区分但不应限制，如在贷款、税收上不应歧视。而且投资性购房可以鼓励出租，对发展住房租赁市场，形成住房市场梯度消费机制也是有利的。

　　三、关于房价水平

　　上海目前的房价水平与上海经济发展水平是相对称的。城市的房价水平与城市的经济发展水平是密切相关的。尽管房价水平受供求关系的变化会有阶段性的升降波动，但房价水平总的走势是随城市经济发展而上升的。上海经济连续14年两位数增长，城市基础设施、道路交通等总投入不断加大，土地升值，特别是土地的动拆迁成本大幅上升，房价水平上涨是必然的。（1）2005年商品住房平均销售价格，深圳7040元/㎡、北京6725元/㎡、上海6698元/㎡、广州5107元/㎡。从上海经济发展水平和国际性大都市的功能定位来看，上海目前的房价并不高。（2）去年宏观调控前供小于求，房价上涨过速、涨幅过高；调控后供大于求，房价止涨、增幅下跌。部分楼盘由于降价幅度大，引起了前期购房业主要求退房。从目前的房价水平来看，前两年通过招投标拿到土地的项目，地价特别是动拆迁成本很高，建材涨价，水、电、煤、路的配套费增加，开发商的利润实际上已经很薄，房价下降的空间已经很小。两年前通过协议拿到土地的项目，大多数在房价上涨时已经出手，还未上市的已经很少，但也不可能要他们按当时的地价来定房价。（3）2005年上海城市居民家庭人均可支配收入18645元，比上年增长11.8％；职工年平均工资26823元，比上年增长9.9％。如三口之家、双职工，按人均可支配收入和按平均工资，以房价收入比10倍计算，购房总价承受力在53.6－55.9万元。从本市居民收入水平看，上海的房价是偏高，但是一个简单的道理，解决中低收入家庭住房问题主要靠提高居民收入水平和住房保障制度，而不是把城市的房价水平片面地压下来。

　　上海的房价要回归理性。一是开发商定价要理性，心态要平，以保本微利、资金链不断为前提。已卖了半拉子的楼盘，降价要理性，避免退房纠纷，实在卖不出去可以转作租赁。新开楼盘定价要低于周边同质楼盘，保证大部分能出手；滞销的可以转作租赁；确实不能保本的，也可以先作租赁，但不要竞相压价。二是居民购房要理性，心态要平，以自己的购买能力为前提。现在市场观望情绪浓厚，主要是心理预期看跌。像买股票一样，谁都想最低价吃进，实际上什么时候最低价谁都把不准，股评家也说不准。现在楼市什么时候最低价，政府、开发商、消费者都无法预知，大盘与个盘不一样，个盘与个盘不一样，这个区域的房价还在跌，那个区域的房价已在涨。因此，居民购房应该根据自己的需要和能力，根据周边房价水平和销售情况作出相应的判断和选择。

　　四、关于住房保障制度

　　希望政府加大住房保障制度的投入。上海对最低收入家庭的廉租住房制度比较完善。对中低收入家庭的配套商品房、购房贴息和封闭运作的制度显得力度不足，而对上海房价过高意见大的也是这一块。在调研中企业对中低收入家庭住房保障制度呼声较高，希望政府从土地出让金和房地产税费收入中切一块出来，加大投入，加快住房保障体系建设。

　　转换两个“1000万”的机制，发展租赁市场。建设部已明确经济适用房也可以向中低收入家庭出租。上海配套商品房已向拆迁户也售也租。在当前配套商品房配售困难的情况下，建议由政府收购，租售对象从拆迁户扩大到中低收入家庭。另外，已批的“1000万”中低价位普通商品房，可以考虑分解，一部分转入市场化的中低价位普通商品房，一部分转作配套商品房（或经济适用房），由政府收购，向中低收入家庭租售。除政府筹措的租售房源外，鼓励个人投资性购房出租，企业滞销商品房出租，租金市场化；中低收入偏低家庭租赁，由政府给予适当租金补贴。

　　加大对中低收入家庭购房贴息的力度，降低购房的税负。去年业界关于“穷人区”，“富人区”的争论中，有些研究机构建议改革经济适用房制度，取消统一建造，实行货币补贴；山东有的城市正在进行经济适用房“直补”试点。其实上海已经变“贴砖头”为“贴人头”。鼓励有条件的中低收入家庭购房也可以减缓市场需求不足的压力。政府可否对中低收入家庭购房提高贴息的额度，降低契税，返还个调税（这也符合中央经济工作会议“减轻普通居住房的税务负担”的要求），扩大住房保障的受益面。

　　五、关于网上房地产

　　网上房地产有利有弊。2004年上海实施商品房销售合同网上登记备案制度，作为一项宏观调控措施，在当时的市场情况下也是必要的。但实施以来，企业仍存有疑虑和不理解。把房市（消费为主的市场）搞得像股市（投资市场）一样，网上房地产好比是证券市场的显示屏，在房价上涨时似有助涨作用，房价下跌时似有助跌作用。楼盘分批或不分批销售，分几批销售；挂牌价与成交价有无差异；给合作方、支持方留几套房子等属于营销策略，是企业的经营自主权，一上网后都不可以了，而且程序增多，手续繁琐，既增加了政府的管理成本，也增加了买卖的交易成本。原来各区交易中心，当月结束后即可自行统计分析各类交易数据；现在区领导要数据，须等市交易中心数据统计分析后再反馈给各区，感到不方便。从法规的角度看，房地产权属的登记发证、预售许可证核发是政府行为，销售合同与预订是民事行为，都强制性上网是否合理，未上网的销售合同与预订是否合法，这些有待深一步研究。

　　建议网上房地产与商品房销售合同网上登记备案制度名实相符。完善网上房地产的合同登记备案功能，淡化交易程序的管理功能，即签订的正式合同必须进行网上登记备案，签订正式合同之前交易程序的内容放宽上网的限制。如预售许可证可以上网公布，方便购房者查阅，但允许企业分批销售。如预订可以上网也可以不上网，同等有效。

　　六、希望预征所得税考虑企业的资金困难情况

　　最近国家税务总局发文，经济适用房按预售收入3％的毛利率、非经济适用房按20％的毛利率，扣除期间费用、营业税计入应税所得额，预征所得税。市税务局领导也专此来协会听取开发企业意见。企业反映，配套商品房都建在外环线外，交通不便，公建配套不全，现在周边房价下跌，配套房已失去价格优势。过去房价高时，拆迁户70％要房，30％要钱；现在房价下跌，倒过来30％要房，70％要钱。配套房不能上市，政府配售不出去的又不收购，3％的利润也保不住。非配套商品房的建筑节能标准、小区环境标准都提高了，成本也增加了，按目前的房价只能预期5％的利润。企业认为，预征所得税不在七部委调控政策之内，在当前市场形势不太好的情况下，预征所得税将加大企业的资金压力。希望上海能暂缓执行；即便执行，对资金困难的企业、特别是资金链发生问题的企业应有减免政策。