浦东新区建交委房产处副处长   钮廷楷

　　随着全国各大城市的房地产业在国民经济中比重的不断提升，确保房地产市场的健康稳定发展就成了政府驾驭市场经济的首要任务。那么，什么样的房地产市场才能称作健康稳定？影响房产市场健康稳定的关键因素有哪些？怎样才能确保房地产市场的健康稳定发展？顺着这样一个思路，我今天的发言讲四个问题。 　　

　　一、关于健康市场的再思考

　　在何为房地产市场健康稳定的含义上，有三个误区：供求决定论认为，房屋的供不应求，是上一轮房地产价格持续高位运行的主要原因，因此，力求使房地产市场的供应与自住型需求保持基本平衡则是健康稳定的标志。供应结构论则认为，房价过高的重要标志是，大部分市民尤其是中低收入家庭买不起房，是上一轮房市过热的重要原因，因此，让大部分市民买得起房，才是房地产市场健康发展的标志。本地平衡论认为，只要把本省市的供需关系掌控在相对平衡的状态即可，全国的、外省市的市场状况与本地的房地产市场无太大关系。上述三种观点从总体上讲有一定的道理，第一种观点提示人们，当房价过高的时候，应增加供应，反之亦然；第二种观点提示人们过高的房价会制约着居者有其屋的实现。第三种观点阐明了只要各地都平衡，全国的健康市场就有了基础。但这三种观点都有一定的片面性。按供求决定论的选择，我们只要大面积地推出住房产品，就能平抑房价。而实践恰恰证明，上海04年低05年初房价离奇地攀升时，正是供应量最足的时段，看来，简单地用供求观来解释是不够的。按结构论的逻辑，只有把房价降低到大部分市民，尤其是中低收入家庭都能买得起的时候才称得上健康稳定，那么，上海的房产调控还得狠下猛药，而这种观点是与中央调控目标——稳定房市的目标也是相悖的。本地平衡论的缺陷在于，忽略了市场经济条件下区域市场联动作用及其国家宏观调控的共性指向。

　　由此看来，定义的不一，会带来目标模式的不同。因此，正确理解国家房地产市场宏观调控政策及正确定位房地产市场健康稳定的目标模式，就显得十分必要。

　　以我之见，定义健康稳定的含义，要从房屋价值的特性上把握。房地产产品即房屋的价值与一般商品的价值具有共性的一面，但还是有它的特殊性。一般商品的价值，即由社会必要劳动所决定，具体表现为成本加利润，一旦进入消费，随即开始折旧，经济学上称有形损耗和无形损耗。房屋的价值同样也由社会必要劳动所决定，但当它在交易中体现的价格和之后进入消费领域后的折旧，与其他商品具有不同的特点：

　　特点之一是，当房屋进入消费领域前夕，即从预售至入住办证之前，周边市政配套和公建配套的追加条件（哪怕是一个规划）会强烈地影响到房屋的交易价格；特点之二是，当房屋进入消费领域之后，随着周边市政公建配套的不断成熟，还会影响到房屋的价值和价格。总之，房屋价值和价格的特性是，当房屋发生折旧的同时，一般还会出现增值的情形。除了房屋销售时把这种增值预期判断得太高而使房价定得太高外，一般房屋的价格受城市建设规律所支配，都会有所增值。

　　由此，我们可以给房地产市场健康稳定下这样一个定义：即在保持房价基本平稳基础上略有微涨，应是追求健康稳定发展的目标模式。 　　

　　二、影响房地产市场健康稳定的主要原因

　　怎样才能保持房价的基本稳定，如何防范房地产市场的大起大落？这是当前各级政府和社会各界都十分关注的大问题。

　　从经济学意义上讲，直接影响房价的原因是供求关系，但仅从传统意义上去分析需求方面的情况已经显得十分苍白。何为传统意义的分析方法？那就是：城镇居民的有效需求＋导入人口的有效需求＝总需求（于是我们常常会按此口径去干调查、统计的事）。此传统的供求分析法的缺点就在于，把需求的划分还停留在计划经济条件下的非开放性和城乡二元分析上。因此，有必要对此公式进行修补，即原基数上还应加上流动人口的居住需求、外省市及境外人士的居住需求、上海郊区农村城市化的需求及市区置业需求、各类人士的投资需求。

　　第一，关于常住居民的有效需求。这是自主性购房的主体，是构成房地产市场需求的主力人群。在这一点上，我们在统计和判断上要解决以下三个问题：一是家庭人均收入的测算偏紧的问题。在个人和家庭诚信体系尚未建立的情况下，目前全市等于和低于平均可支配收入线的人群数据与我们实际感受的情况有很大出入，尤其是这条线之下的一部分家庭和人群，通过非正规就业或非公开的劳务，获得的收益未被计入收入之中，这叫统计的缺失。二是中低收入人群或家庭中，相当部分都购买了老公房，他们中的相当比例，都是想“以旧换新”和“以小换大”。而这一点上，我们往往简单地判断他们属于买不起房子的群体。三是全市人均居住面积的测算法有失真的一面。目前，人们往往仍然沿用计划经济时代留下来的计算方式，即年人均居住面积的增长量判断得相当少，全市公布数2005年仅为15.5平方米。

　　第二，关于非常住人口的居住需求。非常住人口需求，包括了如前所述的流动人口的居住需求、外省市及境外人士在上海工作期间的居住需求、上海郊区农民在城市化过程中的居住需求。据有关资料显示，这类非常住人口的居住需求，60％以上是临时或短期性的居住，但因为没有适合的租赁房，住宾馆又太贵，因此只有选择购买产权房。更何况，房价有趋涨的“规律”，作为暂居住房与投资混合的产品，不少非常住户口的人士也就采取了一举二得的购房方式。

　　第三，关于投资需求。资本投资的规律性表现是，哪个行业、哪个产品最有投资潜力，资金就会流向这个行业和产品。尤其在当今中国社会，一方面资本市场发育很不充分，可投资产品十分稀缺；另一方面房屋又具有城市快速反展带动下增值的特性，因此，广泛的民资、游资把房屋作为投资产品的首选就成了必然。我们在分析房屋总需求的时候，绝对不能把这种供求关系的分析游离于整个社会经济，尤其是不能游离于资本市场孤立地去分析。目前，我国的人民币储蓄总量已高达28万亿元。而目前适宜于全民可投资的，除了股票外只有住房。温州人依据地下钱庄和私下集资，最近又把棉纱作为了投资产品。当然有人会讲，住房的使用价值是居住，投资性购房过多之后，会出现最终的供过于求。这正是我们必须面对的难点所在。这就是需要我们认真研究，由政府适度调控的关键环节。客观上这种需求占据着总需求的相当份额和比例。

　　正是三个主要要素交织在一起，尤其是资本市场与房产市场的联动发展，对房地产的需求产生着重要的作用。一旦处理不慎，就会出现房产市场大的起落和波动。 　　

　　三、房地产调控的重点应放在调整供应结构的同时注重供应方式的调整

　　面对2004年底至2005年房市过于火爆的状况，中央及时出台了财税政策。就上海房市而言，2005年第四季度起，逐步显现了与中央调控预期相一致的走向。问题是，如何才能使上海的房地产市场持续保持健康稳定？作为中央政府，主要通过运用国际惯例的两大杠杆，即财税和金融政策来掌控市场，防止大起大落。作为上海地方政府，在积极贯彻中央政策的同时，把房市保稳的关注点放在哪里？笔者认为，房地产调控的重点应放在调整供应结构的同时注重供应方式的调整。

　　在这个问题上，我们已经、而且还在支付着巨大的学费。目前我们城镇居民所拥有的产权房的比例，与社会经济的发展水平是不对应的。以改革开放初期售后公房为基础，市场可供的产品十分单一，那就是产权房，包括对困难户的动迁安置，以至城镇居民产权房的拥有比率离奇地高于发达国家。

　　于是，当政府面对住房问题时，把居者有其屋的定义，定格在了“有其产权房”，而不是“有其住”。这样，大量的大学毕业生、外省市及境外的人士，解决他们过渡性住房的方式，也唯有购买产权房这个“独木桥”一条。又据于这样的判断，政府在引导房产市场的重点放在了调整供应结构上，就是通过增加供应中档以下的房屋，以试图让大多数的居民买得起房。笔者认为，政府未把引导房产市场的重点放在调整房产供应的方式上是一个重大的缺失。

　　按照国际惯例，按照市场经济条件下的房产供应规律，市场供应方式一定是根据不同的收入水平和不同居住时限的人群分为产权房和租赁房这两种供应方式。

　　用加快调整房屋供应方式即增强政府引导，市场运作，相对集中供应的租赁房作为一个政策导向，既能有效解决居者有其住的问题，还能有效地促使投资性消费转为中长期地投资性租赁房，以维护房地产的健康稳定发展。

　　四、浦东新区正在实施的三大举措

　　1、探索构筑政府引导，市场运作的房屋租赁新机制

　　目前，与全市一样，承接历史沿革，浦东新区住房租赁体系主要由两大部分组成：一是以公有住房和廉租房为主要形式的政府保障性住房租赁；二是分散性的市场化住房租赁。总体上看，本区居住性租赁房屋已形成一定的规模。截止2006年3月，浦东新区廉租住房的受益户数达到1750户，配租额和配租率均居全市之首。另据抽样统计，居民住房出租率达16.7%，比2004年同期有了较大幅度提高，户均租房建筑面积65.3平方米，单位面积租金上涨5.9%。

　　但是在目前条件下，政府保障性的住房租赁制度受益面十分有限，而分散性市场住房租赁制度则受租期不稳定、布局分散等因素影响而难成规模，因此，在“政府主导、市场化运作、企业和社会参与”的原则下，建成一批租期相对稳定、规模化租赁的房屋是浦东新区房屋租赁新机制的重点所在。即由政府部门搭建互动平台，广泛筹措房源，由专业社会机构进行规模化管理，按照同类地区同期房屋租赁市场价格提供给特定人群居住的住房租赁制度。本月将在张江区域率先试点。

　　2、完善动迁政策，以打破动迁需求与市场之间的壁垒

　　长期以来实行的新老政策双轨制的动迁安置政策，使得动迁居民选择房屋安置的比例极高，尽管目前配套商品房的交易受到“五年不得上市”政策的影响，但价格相对低廉的配套商品房也为后几年的房市带来潜在的压力。因此，要减轻这种压力，必须从当前开始着力解决动迁估价与配套房安置价“双低”的问题，使被拆迁人的补偿安置标准与安置房的房价逐步与市场接轨。届时，将有相当一部分被拆迁人会选择货币安置，这有利于形成整个社会房屋需求的梯度消费，形成一种符合社会发展规律的一二级市场的消费梯度；同时，能减缓新区配套商品房及其土地使用的压力，提高新区人口导入素质，提升城市形态。

　　3、准确定位房地产市场，使之与浦东新一轮社会经济发展相匹

　　“十五”期间，随着一大批城市基础设施相继建成，新区投资环境日趋完善，再加上申博成功和黄浦江两岸综合开发的良好机遇，新区房地产业迅速发展，以“出形象、出质量、出效益”为核心，向生态化、人文化、集约化、科技化迈进。“十一五”期间，浦东新区将积极配合浦东新区地区的功能性建设，实现满足不同人群的个性化居住需求、大力推进住宅集约化、产业化发展道路，着力推进国际化居住区和新市镇的建设，将是新区未来几年内政府行政导向的一个重要载体。

　　新区在初具雏形的滨江、联洋-花木、碧云、唐镇、张江5个国际化居住区构架的基础上，结合世博会会馆周边地区的建设，还将继续营造1-2个世博区域的国际化居住区。此外，与城区建设相呼应，浦东新区将要建设的外高桥、曹路、唐镇、川沙四个新市镇，将成为打破城乡二元结构的“有效试验田”，并有力带动区域房地产的发展。其中，川沙以文化为底蕴，外高桥以景观为特色，曹路高举文化大旗，唐镇紧握科技核心。四个新市镇如同四部和声，基调各异却和谐交融，并将人们的生活方式带上鲜明的产业文化烙印，共同将浦东新一轮发展推向高潮。总之，国际化居住区和新市镇的推进建设过程，也是政府从中不断把握房产开发规律的过程，我们将从中不断总结经验，指导面上工作，全面提升浦东新区房产开发水平，使之与浦东新区新一轮社会发展相匹配。