《中国房地产报》特约撰稿人 顾海波 

　　一、2005年回顾

　　发端于2003年6月的中国人民银行“121”文的中国宏观经济调控并未引起各地方政府的高度重视，虽然中央政府三令五申，但 “东西南北中”各地房地产市场仍旧是一片莺歌燕舞，尤其是长三角楼市在“世界级城市群”、“世界级房价”的鼓舞下，房地产更是价升量增、呈旗型上升。

　　房地产的非理性火爆，造成了煤电油运、土地资源和生态环境的全面紧张，造成了钢铁、水泥、电解铝的全面紧张，造成了固定资产投资的居高不下，造成了房地产的投机盛行和金融风险日益集聚。于是乎2005年3月份后，中央政府更明显的宏观调控政策相继出台。3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》；4月28日，国务院又出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”；5月11日的中央七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，《2004年中国房地产金融报告》，银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，国家税务总局的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》等。

　　从统计数据看，2005年一季度，上海房地产价格还是17％的涨幅，到了4、5、6、7、8月，随着中央政府调控房地产市场措施的出台，房地产市场却风云突变，楼市价跌量缩，楼市价格迅速变成了1％－2％的负增长，交易量大幅萎缩；到了楼市传统的“金九银十”消费旺季，开发商、代理商、媒体及各路代言人纷纷登台，“打折”、“送装修”、“送车”、“差额补偿”、“无理由退房”、“专家现场秀”，零零种种，可谓使出十八般武艺，祈望在传统销售旺季和房价向下松动的双重作用下楼市“触底反弹”，可市场似乎并不领情。据统计，虽然上海九月份住宅成交量环比八月份上升50%左右，但与去年同比成交量不到50%，看来今年“金九银十”盛况难再续。到了11月份，根据上海市信息协会发布的统计数据，上海商品房（除政策性）成交面积共计112.76万平方米，成交套数8619套，成交金额106.22亿元，成交均价9420元/平方米，其成交面积、成交套数、成交金额、成交均价分别比10月环比全线下降，降幅分别为11.83%、16.30%、27.98%、18.31%。虽然表面上11月住宅的成交量环比有所上升，但其中政策性公寓（88.95万平方米）成交首次超过市场性公寓（82.65万平方米），12月份住宅的交易情况也差不多。正是由于政策性的住宅超过市场性（商品）住宅，才导致11月份住宅成交均价大幅、明显走低（见《青年报》2005年12月15日B24版，另详细数据参见表一），何况大多数的政策性住宅仅是企业之间的“对倒”交易，而且大多是尚未交房的期房、处于动迁储备状态。因此，笔者认为，2005年第四季度的住宅市场成交小幅反弹、翘尾并不是真正意义上的成交和舆论所说的“起稳”，在传统的楼市销售淡季，政策性住宅成交的大幅放量是自然因素、还是人为因素？！这里有太多的思考，在研究时必须加以具体分析和仔细甄别，否则，我们得出的结论将是南辕北辙的。

　　表一：2005年上海市住宅成交一览：（数据由易居中国房地产研究院提供）

　　月份（住宅）

　　成交量（万平方米）

　　成交均价（元/平方米）

　　1月

　　237.8

　　9111

　　2月

　　133.3

　　8218

　　3月

　　224.1

　　9001

　　4月

　　142.3

　　8317

　　5月

　　78.6

　　7460

　　6月

　　80.4

　　6414

　　7月

　　78.8

　　6426

　　8月

　　85.5

　　7717

　　9月

　　118.2

　　7859

　　10月

　　148.8

　　8311

　　11月

　　185.8

　　6628

　　合计

　　1513.6

　　图一：2005年1-11月上海楼市走势

　　综上所述，2005年上海楼市一季度是“火”，二、三季度是“冷”，四季度是“温”，即成胶着状态。2005年度上海楼市的运行轨迹是呈U字型（见图一）。

　　房地产“高位放量”到“高位缩量下行”，经验表明，至少阶段性顶部特征明显。

　　二、2006年展望

　　对2006年上海房地产市场的展望，大致有三种观点，一种认为，宏观调控已经到位，上海房地产会在06年平稳回升，并很可能在持续若干年；第二种观点，上海房地产泡沫尚未挤破，应该也必须再下一个台阶盘整，惟有这样，房地产这几年积压的泡沫才能被挤破，才能真正稳定房价，整个房地产才能真正回归到理性、健康和可持续发展的轨道，房价大起之后必然也必须有个回落，这是规律，也是常识；第三种观点是政府不必干预，任由市场自发调节。当然，还有极端的“崩盘论”、“大跌论”。

　　笔者比较赞同第二种观点，虽然以上海为代表的长三角地区房价还会呈现胶着状态相持一段时间，但房价可能会再下一个台阶。因为经过以下几方面的剖析，答案可能就在其中。

　　第一、房地产的供给与需求

　　1、2005年的房产需求和供给

　　据不完全估计，2005年上海的住宅竣工量大约在3000万平方米左右，而住宅的需求不会超过2000万平方米（根据统计2005年1—11月住宅成交量为1513.6万平方米，见表一），供大于求约1000多万平方米，一手住宅的供应大于需求十分明显，2004年上海住宅的成交量为3036万平方米，2005年住宅成交同比下降大约在40%左右；根据上海网上房产网的统计显示：截止2005年9月23日，可售房源208816套，以每日500套计算，需要14个月才能消化掉，同时大量的供应正源源不断而来，2005年9月28日网上房地产上市18个楼盘，6900套，同日成交只有500多套，加上二手住宅、尤其是次新房的抛盘汹涌且无法统计，供需不均衡更加明显，大量住宅囤积于流通领域，房价向下调整的空间被打开。

　　2、2006年房产的需求和供给

　　2006.4.14—20日一周内，上海新开37个楼盘，3993套，50.2万平方米，环比前一周增加46.4%，创2006年来单周最高记录，由于前一段时间上海减缓（控制）了住宅的上市节奏，估计下半年市场增量会增加；截止2006年4月29日网上房产显示可售房源达998万平方米，另据市场估计，今年新增住宅供应量在3000万平方米左右，供大于求已成定局。

　　第二，中央宏观调控的决心和信心

　　1、背景

　　发端自2005年5月11日的中央七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，始于2005年6月1日的房地产调控新政还刚开始，其调控时间和周期尚难把握。不过，从最近央行面世的《2004年中国房地产金融报告》、银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》、国家税务总局的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》等一系列文件看，党中央以科学发展观为统领，继续实施宏观（房地产）调控的决心和信心是相当明确的。况且我们的利率还是负的，税收既很低又不全，“遏制投机，抑制投资”的概念尚不明晰且无细则，开发商和个人的信用征信系统尚未完善和联网，房地产调控还有很大空间和余地。通过一系列的“组合拳”调控，既能增加国家收入（土地出让金、税收、利息）、管好稀缺的土地资源，又能使老百姓相对买得起房租得到房、避免金融风险，是利国利民的好事，这样的发展更扎实、持久，更符合国家、老百姓的根本利益和长期利益。

　　因此，开发商必须放弃幻想，认清规律，惟有努力提高住宅的综合质量，提供物有所值的住宅，才能最终赢得市场和消费者的青睐。

　　2、现状

　　在被称为“宏观调控年”的2005年及2006年一季度，全国房地产投资和房价仍就全线飘红，个别地区的房价还一路狂飙（根据国家发改委的今年一季度的最新统计，“GDP增速10.2%，同比增0.3%；M2增速18.8%，同比高4.7%个百分点；全社会固定资产投资增27.7%，同比高4.9个百分点；全国房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%；房价同比增长5.5%），于是乎，房价问题再次挑动了上至中央领导下至黎民百姓的神经。

　　2006年4月14日，国务院就当前经济问题召开常务会议，指出“目前经济中存在突出问题是固定资产投资增长过快，货币供应量偏高，信贷投放便快”。会议决定控制货币信贷投放，采取综合措施，解决银行货币信贷过快增长问题。

　　2006年4月28日央行调高人民币贷款利率0.27个百分点只是央行一个部门的“微调”（周小川语），央行会否再次调高利率？国家发改委、国土资源部、国家税务总局会否出配套的“组合拳”？提高首付？提高（增加）税收？提高法定准备金利率？必须密切注意中央政府的政策取向。

　　第三、开发商的资金链

　　当前开发商的资金70%以上来自于银行的开发贷款、消费者的首付款和银行的个人按揭贷款，由于受到当前房价下调和销售速度缓慢的双重挤压，大量中小企业的资金流会发生困难，房价松动的广度和深度很可能会延伸。

　　第四、旧区改造等刚性自住的减少和理性观望

　　过去几年上海每年要动迁10万户居民，大约创造800到1000万平方米的住宅需求，由于大量的集中和前置消费，透支了未来的消费，随着旧区改造的日趋减少，加上现在消费者的日益理性，住宅消费断层现象显现，以至今天的住宅市场要靠投机客来填补，根据不久前中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中指出，2004年上海二手商品房交易中次新房的比例达到了46.6%，如若加上出租客和尚未出售的次新房，投机和投资的比例要远远超过统计数据；另外，土地和住宅供应并未减少，两个“1000万”工程对房价也有心理冲击，圈地运动仍然势头不减，潜在供需矛盾加剧。

　　1.8万户的世博动迁和1.3万户的轨道交通动迁将在2006年6月底完成，这次上海楼市的“回暖”很重要的一个原因是动迁的刚性需求，利好出尽后是否会是利空？我们将拭目以待。

　　第五、资源瓶颈和金融风险

　　1、房地产的非理性火爆，造成了煤电油运、土地资源和生态环境的全面紧张，造成了钢铁、水泥、电解铝的全面紧张，造成了固定资产投资的居高不下，粗放的生产方式和不科学的增长观，已严重扭曲了资本效率和房地产价格，严重制约了产业结构的升级调整和社会经济的可持续发展。事实证明，没有一个国家是由房价奇高、投机盛行而把国家综合经济实力搞上去的，相反，引发金融和房地产泡沫破裂导致整个经济衰退的事例倒是不胜枚举。

　　2、表面的房地产买卖不是有支付能力的真实需求，其主要是靠信贷支持的虚拟需求和投机需求（典型的是由国家审计署李金华署长披露的2004年姚康达从上海工商银行外高桥保税区支行贷款7141万元，购买128套住宅）。国家统计局“2004年国民经济与社会发展统计公报”称，全年全部金融机构人民币消费贷款余额2万亿元，增加4327亿元，其中个人住房贷款余额1.6万亿元（比例高达80%，需高度警惕）。另根据央行上海分行统计资料显示，2004年上海中资金融机构人民币自营性房贷累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增额占中长贷款增量的48%；2005年1—2月上海商业银行的房地产贷款的增速更猛，房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%,其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元，房贷竟占到新增贷款近9成。

　　2006年一季度，全国银行业金融机构新增贷款大1.26万亿元，增幅达13.98%，超过全年贷款额2.5万亿元的50%，风险进一步积聚，引发央行的加息。

　　这种需求建立在信贷推动、投机、预期（过去经验）和幻想之上，可以在任何点位均衡，假如资金链断裂，后果严重。

　　第六、开发商的土地价和高房价相比，房价还有下降的空间

　　因为土地大多数是以前协议出让和划拨的，相对于翻几番的房价而言，开发商的利润还是相当丰厚的，只不过是少赚一点而已，除非是资金他挪或过度扩张造成资金链断裂。

　　结论：综上所述，2006年上海房价将呈胶着状态、窄幅厢型整理，总体上稳中微降，在一个下箱体里盘整，以时间来换取空间，以时间来挤掉房地产泡沫；当然，不排除局部地区和结构上房价的升降。

　　其实，2003年、2004年都有房价软着陆的机会，可惜都失去了最佳的调控时机，使得相当国内外投机“热钱”已经在房价之巅全身而退，社会和经济的发展再次呼唤着理性和良知；“亡羊补牢、犹未为晚”，但这次调控还是完全必要的，俗话说“吃一堑，长一智”，但愿我们各级决策者、开发商、消费者，这一堑都不要吃得太深。

　　上海房地产市场的理性回归，是价值规律发生作用的必然结果，也是我们必须要为此付出的代价，不必急于找出路，让人们通过市场经济的洗礼慢慢恢复理性和理智，一方面减少供应，另一方面打击投机，从供给和需求两方面双向收缩。同时，协调住宅供需结构，逐步达到动态平衡。

　　最近，中央“国六条”和“九部委意见”的颁布，表明的中央政府宏观（房地产）调控的决心和信心。在“国六条”第二条中指出：“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”，这一条最有可能出实质性的调控政策，但从“九部委意见”来看，对房地产调控（打击投机）的政策比想象中要温和得多，此前国税总局反复强调的、我国税法中也有规定的财产交易所得增值部分征收20%所得税问题此次只字未谈，采取的是渐进式的疗法，房产所得税、打击投机缘何坚冰难破？！说明中央政府为稳定房价、保持经济平稳可持续发展用心良苦，同时也说明各地贯彻中央宏观调控效果还不很理想，调控还有相当空间，调控的所谓“重拳”仍握在中央手中，由此可见，也深深地折射出中国经济内在的困惑和尴尬。虽然从长期来讲，中国、上海房地产发展还有相当的空间，但就短期来讲，上海的房地产（主要是住宅）在大起之后客观上需要时间盘整，至于盘整的时间和幅度，要看中央的宏观调控政策的变化、地方的执行政策力度及国内外“热钱”的行踪。

　　笔者认为房地产调控是个系统工程，必须从供给和需求两方面进行系统地调控，相辅相成，缺一不可，也就是全面贯彻“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机”十六字方针。此轮房地产价格和投资的非理性上升，最主要、最直接的原因是由于国内外“热钱”投机和投资的带动，加上对广大中低收入者住房有效供给（廉租屋、小户型、中低价房）不足和动迁刚性需求的集中放量，导致广大中低收入者的“羊群效应”、即恐慌性跟风。因此，调控需求、尤其是打击投机显得尤为重要，当务之急是要确定什么是投机？！什么是投资？！要严打投机，否则，热钱也会投机小房型，事实上，现在大城市市中心的小房型房投机投资客高达80—90%，个别楼盘更高。我认为每户二套以上（不含二套）就算投机，就不准卖（因为我国人多地少国情决定），长三角、珠三角、北京等城市尤应该严厉打击房地产投机，因此，首先必须立即建立房地产国内外联网、实行实名制，否则，打击投机就是空话，鼓励自住也无从说起。

　　我认为，这次房地产调控才刚开始，房价相对于近两年翻番来说仅初步具有松动的迹象，要密切注意国内外经济的大势和中央政策的政策变化，现在就来预测房价什么时候见底及调整幅度没有意义且还为时过早。常识告诉我们，只有遏制大起，才能避免大落，才能真正稳定房价。我认为当前首要问题是要反思为什么要宏观调控？要真正弄清宏观调控的来龙去脉，不必过于纠缠目前房价的涨跌，“没有远虑，必有近忧”，否则，我们还会重蹈覆辙，还会陷入“一放就乱、一乱就统、一统就死、一死就放”的传统计划经济怪圈。中国当前投资渠道单一，地方经济在过重依赖于房地产，是我国经济结构转型中的困惑，这要靠发展来解决，要靠观念创新、体制创新、科技创新、企业创新和经济结构的升级来解决，要靠稳定、完善的法制环境来解决。