九三学社社员、同济大学教授 朱钟炎

　　随着国家建设的发展和改革开放的深入，人民生活水平逐渐提高。越来越多的市民不再满足于原先的居住环境，开始积极的行动起来，用自己的劳动所得来创造更舒适的生活。然而，在商品房交易市场的喧哗景象背后还隐藏着为数众多、被人遗忘的阶层，他们勤恳工作却长年只能蜗居在狭小简陋的房屋中。他们的梦想仅仅是：希望得到能满足日常生活需要的普通居住条件，而微薄的收入和高高在上的房价却使他们只能裹足不前，让希望成为永远的奢望。普普通通的买房在他们的眼里，几乎成为了一种只允许有钱人参加的游戏。在这样的形势下，推出中低价房屋租赁这一措施势在必行。

　　中低价租赁房屋主要针对本市中低收入阶层的市民。这部分市民的年龄层次以中、老年为主，是所谓的4050工程对象。这样一个覆盖面广、人数众多的阶层的形成，是由于历史转换期造成的结果。他们的身上承载着昨天的辉煌却看不到明天的希望。这一部分市民在毛泽东时代曾经是社会的主要阶层和中坚力量，为国家的建设和发展作出了巨大的贡献。然而随着时间的推移和时代的转换，给他们生活的各个方面都带来了巨大的影响，尤其是在住房方面的问题十分堪忧。除此之外，新生的一代年轻人，短短几年的工资收入也远远支撑不了高昂的新房价格。矛盾由此产生。

　　本人曾旅居国外多年，对他们的住房制度有所了解。这些国家为解决此类问题，采取福利房制度。由政府投入一定的资金，为中低收入的市民提供福利房。对我国房屋制度有所了解的人都会记得，在我国进行房屋改革前采取的就是一种完全的福利房制度。完全由政府出资建造所有的房屋，再按照一定的公平制度进行分配。与此不同的是，国外政府在福利房存在的同时，也鼓励投资商建造条件比较好、价格比较高的商品房，在市场上进行交易。福利房和商品房同时存在，作为互补，以适应不同层次的需求。这一制度对社会的发展和安定有着很大的影响。本人在国外居住长达十多年，亲身经历过国内外两种房屋的租赁机制，所以深有体会。

　　当初刚去日本时，当地的朋友曾好奇地向我打听中国的房租是多少。因为当时国内实行的还是福利分房制度，房租很便宜，每月只需要几元，最多也不超过十几元。朋友听了很是羡慕地感叹道：还是中国好啊！虽然收入低，但同时消费也低，福利又好，这样的社会最安定。而现在，情况就截然不同了。我大致计算了一下：在我国，一个普通工薪阶层市民的月收入大约是2000元（RMB），而现在新房的价格却高达一平方15000元（RMB）。在日本，一个普通市民的较低的月收入约为20000元（RMB），普通新房的价格也只需28000元（RMB）。单单从数字看房价，我国似乎还属于低水平的，但和收入一比较，就完全成了天价了。我们的收入仅仅是人家的十分之一，房价却高达他们的二分之一。换言之，在同等条件下，我国的房价是日本的五倍之高。这样的落差是很惊人的。而要抑制目前过高的房价，适时推出针对中低收入人群的中低价租赁房屋，可以起到一定的缓解作用。

　　作为过渡和减少政府投入的负担，可以对目前的一些旧房、老房进行改造、翻新和改建，以期更适应现代人的居住需求。同时，也可有步骤、有计划的投入中低标准的福利房建设。

　　一、老房改造：

　　对于老房的改造，重点是其内部设施。我国社会已开始逐渐显现老龄化的趋势，而上海尤甚，临近几年都出现了人口负增长的现象。而中低收入的人群，大多年龄偏大，他们的身体状况大不如前，特别是关乎人的行走能力的腿脚功能，退化得很厉害，关节僵硬，上下楼极不方便。按照我国现有的建筑标准，7层以下是不需要安装电梯的。但对于青壮年而言连热身都算不上的几级台阶，上了年纪的人却都视若畏途。因此，建议对现有7层以下的住房进行改建，应增加电梯设施。其次，对建筑内部也应进行相应的改造。取消厨房、卫生间合用的空间结构，保证每家每户都有完整的生活空间和设施，并划分出适当的功能区域。对于建筑外部翻新，可采用经济简便的材料，以保证居住的功能性为第一要务。如更换密封性较好的铝合金门窗，为炎热的顶楼加三角形的屋顶进行"平改坡工程"等等。早期的一些居民小区，配套的公共设施都不是很齐全。在建筑翻新的同时，可利用建筑垃圾巧妙地设计建设一些小型的花园。堆砌几个小型景观雕塑、用碎石铺一些石子路、将废弃的混凝土块略加修整便可作为花园椅等等。设计方面可以联系附近院校的设计专业学生，共同合作。这样既能提升整个小区的艺术层次，又给了青年学生一些锻炼的机会。这些举措不需要增加额外的花费，也不会因为追加建设而延误工期，在居民楼改造的同时就能美化居住环境，一举多得，何乐不为？

　　总之，对于老房的改造一切都要从"以人为本"的原则出发，注重功能性和实用性，兼顾整体的美观及与周围环境的配合。

　　二、新房建设：

　　新福利房的建设必须改变目前房产市场盲目追求豪华、宽敞、气派的虚荣浪费现象。这完全是对资源的极大的浪费。现代人大多是一家三口，根本没必要住一百五十平方米以上的大面积。以我在日本的居住经验，七八十平方米已经是很奢侈的住房了。房屋面积大，必然会带来居高不下的房价。而一些三室两厅、两室三厅等大房型既不实用也不合理，却还要为此花费昂贵的装修费用。此外，从人体工程学理论、个人空间和心理的角度来看，过于空旷的房间对人的潜意识也会产生恐惧、焦虑之感，长此以往会对人的健康造成很大危害。特别是对于老年人，生理、心理都比青壮年更脆弱，应该得到更多的关注。为此，政府有关部门应该制定相应条款，禁止开发商建造一百平方米以上的楼盘。

　　对于建造地点的选择，应考虑到交通、区域环境等因素。参照国外的情况：交通方便的，靠近地铁沿线的房屋住宅，价钱比较贵；反之则相对比较便宜。因此，有时由于交通便捷、出行方便，即使房屋较旧面积不大，却不便宜；而那些位于郊区，远离车站的住宅，即使面积大、环境舒适，价钱也比较便宜。

　　对于面向中低收入人群的福利房，可以选择建造在远离市区的地块，房价相对便宜，居住比较舒适。因为中低收入人群中比较大一部分是离退休人员，他们不必象年轻人一样每天掐着时间，赶着按时上下班，因而时间比较充裕，不会特别注重交通的便利性。但在附近区域应该大力建设满足各种日常生活需要的生活设施：如方便购买生活用品的超级市场，大型菜场等，提供娱乐的社区活动中心，方便每天锻炼的健身设施，可亲近大自然的广场、花园，平时可以散步、休闲、购物的步行街等等。建立起一个各方面都比较完善的生活区域。

　　而在市区建设的房屋，就应该相对比较紧凑，集中在交通便捷的区域。繁忙的工薪阶层平时根本没有时间在几百平方米的大商场中，搜寻需要的生活用品。可以考虑压缩附近的大型商场、大型广场、绿地等公共设施的建设，而改为以"点"为主的发展趋势。鼓励一些便利店、连锁店、各种生活服务点的开设，呈点状散布在居民区中，提供一些日常的服务。绿化、街景等居民区环境的建设也应遵循小而精的特色，以点状及垂直绿化为主，避免大面积的草坪铺设。

　　综上所述，在交通不是方便的，远离市区的区域建造的福利房可以比较宽松，重点在于营造好住宅周围完备的生活环境，可以 "面"状铺开来进行建设。而在交通便捷的市区建造住宅，则应以紧凑为原则，"点"状分布生活设施。

　　三、政策制定：

　　除了在老房改造、新房建设等硬件设施上投入建设以外，政府的有关部门，还应制定相应政策来配合实施。从宏观上抑制过高的房价，给人民带来切切实实的实惠。政府可以进行宏观调控，控制房产交易市场中存在的投机行为。建议出台有关政策，在买入楼盘时给予较多优惠条件，而如果要卖出则严格控制，不但要返还当初的所有优惠还要以一定比例处以罚金。有三次以上买进卖出经历的，在其个人信息中要留下记录，对其日后的交易行为都要进行更为严厉的监督，且不再享有任何优惠条件。

　　这是对买房者的监督，在此同时，对房产商也要有相应的诚信规范和监督机制。除了前面所提到的，在市区限制开发一百平方米以上的住宅外，还要规范其交易行为。所有的交易行为都要在网上公开、透明，受公众监督，接受举报。一旦发现其有违规作弊行为，立即受到警告，三次以上即取消其日后开发、经营房产的资格。对于举报人可考虑给予买房时的优惠。

　　房产市场是否正规、健康，不仅仅关系到买房人的利益，也是展现上海这个国际大都市形象的一个窗口，更是社会稳定、发展，人民安居乐业的保证。

　　衣、食、住、行是人生的四件大事，在温饱已经不成问题的今天，住成为上海人民的头等大事。我们在商品房交易市场繁荣发展的同时，也应该给予弱势群体更多的关注。推出一定比例的，由政府投资改造和建设的福利房，以满足中低收入人群的基本需要，对于社会稳定、人民安康都大有益处。从我在国、内外的居住经历来看，商品房和福利房这两种房屋形式同时存在，可满足社会各方面需求，比较合理的且适合我国国情。当然，更好的途径还有待大家探讨。今天，我们会聚一堂，怀着坦诚之心献计献策、集思广益，一定能够找到最适合社会发展的房改体制，为民谋利。