徐汇区房屋土地管理局 朱志荣（副局长） 周艳

　　近几年上海房地产市场发展迅速，住房交易供需两旺，但也显现出一些问题，房价上涨过快，租赁市场发展缓慢等。本文通过对徐汇区房屋租赁市场现状和存在的问题进行分析，提出建立新型房屋租赁模式的设想，为政府建立房屋租赁新机制提供建议和参考。

　　一、徐汇区居住房屋租赁现状分析

　　（一）公有房屋租赁

　　公有房屋租赁是计划经济体制下，由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房。

　　目前，作为住房保障体系的一部分，上海继续实施公有住房低租金政策，并对符合条件的家庭继续给予租金减免。徐汇区公房租赁关系的居住房屋约有520万平方米，占居住物业总量的19%。

　　公有房屋租金按照政府规定的租金标准执行。一套位于甲级地段，使用面积为60平方米的两室一厅公有住房的月租金在105.84元~362.88元之间。一套位于乙级地段，使用面积为60平方米的两室一厅公有住房的月租金在95.37元~326.99元之间。

　　（二）廉租住房

　　廉租住房是近年推行的一项保障"双困"家庭居住需求的制度。家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上且家庭人均居住面积低于7平方米的家庭可以申请廉租住房。徐汇区目前享受廉租住房家庭共979户。

　　廉租住房补助方式主要是租金配租，以补足人均居住面积7平方米为限，每平方米每月补贴租金48元，但每户每月补贴租金不得超过1100元。对符合一定条件的孤残和劳模等特殊家庭采用实物配租方式，即每户家庭一次性补足购房款6.93万元至10万元不等。

　　（三）市场价格租赁

　　市场价格租赁是市场经济下的租赁行为，指以市场价格租赁单位和私人的房屋。市场租赁形式很多，包括单位、个人产权房的出租、转租，房地产开发企业新建商品房的出租、公有房屋的转租等。

　　1、结构分析

　　根据2003年11月"上海热线租房网"的统计，上海可供出租的物业在6万套左右，徐汇区大约有1.5万多套物业可供出租，约占徐汇区居住物业比例的5%。从徐汇区租赁房屋的房型结构看，二房所占比例最大，为45.36%，一房和三房比例相当，均为27.32%。可见，二房是租赁市场上需求最大的房型。

　　2004年8月，徐汇区房地局对湖南、斜土、康健三个街道房屋租赁市场抽样调查。被调查总房屋建筑面积325.56万平方米，其中房屋租赁面积21.08万平方米，出租比例为6.47%。从租赁房屋的产权结构看，商品房占据了租赁房屋的半壁江山50%，售后公房占29%，位居第二位，公房、单位产权房和老私房占据比例相对较小。

　　根据2005年3月12日对我市20001年月1日至2003年12月31日间竣工取得房地产权证，且2004年成交价格高于8000元/平方米的新建商品住宅的出租和闲置情况抽样调查显示，购房后自住率82.7%，出租率12.5%，闲置率4.9%。其中80平方米以下的商品住宅出租率高达28.91%，高于平均出租率130%；其闲置率仅为2.5%，低于平均闲置率的50%。此外，境外和外省市购房后的出租比例分别高达20%和17.9%，高于本市居民购房后出租比例9.7和7.6个百分点。外省市和境外购房后闲置率分别为6.58%和6.6%，高于平均闲置率1.68和1.7个百分点；本市居民购房后闲置率为4.3%，低于平均闲置率0.6个百分点。

　　2、租金水平

　　根据2003年11月"上海热线租房网"的抽样统计，徐汇区各地域居住房屋租赁均价分布如下表(单位：元/月)：

　　居住房屋租金一般按照户型划分档次，同一户型的房屋租金与面积关系不大。一般，户型越大越新，相应租金水平就越高。两室两厅虽然比三室一厅少一个房间，但因两室两厅房型较新，功能齐全，所以两室两厅的租金反而高于三室一厅的租金。此外，地段因素对租金的影响十分明显。徐汇区从北到南，租金逐渐降低。

　　3、租赁主体分析

　　2004年8月抽样调查显示，居住房屋租赁需求最强烈的是外省市人员，占承租人总数的65%。主要有外来打工人员、外地留在上海的大学毕业生和外地应聘到上海工作的专业人士。

　　本市承租人也占了较大比例，达25%。据分析，本市承租人主要有高校学生、与父母分居的本地大学毕业生、回上海的"知青"子女，以及无力购房的动迁居民和居住困难家庭。

　　外籍人士在徐汇区房屋租赁承租人中占10%，主要为各大驻沪公司机构的管理人员和中短期居住的商务人士，该类承租人对居住房屋的品质要求较高，租金支付能力也很强。

　　调查显示95%的出租人均为本市居民。他们基本上都拥有两套以上住房，自己居住一套，其余的出租。第一种是出租售后公房，即买了新房后，以租金收益还新房贷款；第二种是直接购买新建商品房出租，通过租金收益得到回报；第三种是购买二手房出租，这其中大部分是购买小房型出租给单身户。

　　二、住房租赁市场存在的问题

　　（一）租房不如买房的传统观念根深蒂固

　　在上海人的观念里，通过市场租赁住房一直被人们所忽视。总觉得租房居住不是长久之计，只有买下来拥有所有权才放心。另一方面，很大一部分有空余房屋的人选择空关，而不是出租。

　　（二）政策法规鼓励买房多，鼓励租房少

　　上海房地产市场的发展离不开政策法规的支持。货币化分房、银行按揭贷款、蓝印户口、购房退税、契税优惠等政策都鼓励人们购房，而鼓励人们通过市场租房的政策则很少。

　　（三）租赁市场运作机制不健全

　　目前住房屋租赁市场主要采用中介居间介绍的模式，中介机构行为不规范、诚信度差，供需双方缺少专业知识和市场信息，容易产生各种纠纷。

　　（四）服务产品缺少创新，市场资源利用率低

　　目前的中介服务只停留于居间介绍、撮合交易的层次，租赁房屋的维修保养、税收缴纳等后续服务，中介公司一概不管。对于出租人而言，要随着租赁期限的结束不断地寻找新的租客，又要根据不同租客的需要配备不同的家具设备，还要负责房屋水电煤物业费的结算、租赁税的缴纳和房屋及其家具设备的维修保养。可以说，做一个房东很"累"。很多人拥有多套住房或者一段时间内住房空置，而不选择出租就是因为怕烦。此外，依靠大量独立中介企业从事零散的供求匹配，效率很低，提供的各项服务也不能形成规模效应，造成资源的浪费。

　　三、培育和发展房屋租赁市场的迫切需求

　　当前，解决住房问题一般只能通过获得所有权和使用权两种途径实现。在没有能力购房情况下，租房居住自然成为一种解决途径。然而，目前租赁市场上各种租赁方式均不能满足中低收入家庭的租赁需求，原因在于：首先，公房租赁虽然具有租金较低的优点，但是公房租赁已没有新增房源供给，只能满足目前享受该租赁政策的居民。其次，在廉租住房方面，虽然今年政府将扩大廉租住房受益家庭至1.8万户，但是对补助对象有一定限制。因此，租赁需求最终还是归集到了市场租赁，而市场租赁较高的价格和并不完善的市场机制又阻碍了中低收入者租赁需求的实现。

　　另一方面，最近出台的一系列房地产宏观调控政策，抑制了短期投机炒作行为，但同时也影响了人们的心理预期，容易出现抛盘导致房价大起大落。如果能鼓励租赁，逐步培育完善的租赁市场，引导有房者出租房屋做长期投资，这对于房地产市场的稳定健康发展具有非常重要的意义。

　　综上所述，培育和发展房屋租赁市场，让有房者愿意出租，乐于出租，无房者有能力租到合适的住房，具有迫切的现实需求和深远意义。

　　四、培育和发展房屋租赁市场的设想

　　（一）建立房屋租赁管理中心

　　建立一个覆盖全市的，带有一定社会公益性的房屋租赁管理服务中心，提供住房租赁专业化、集约化服务，除高效率的开展租赁供需配对的基本工作外，还要承担房屋维修、治安管理等综合管理职能。租赁管理中心既要采用企业化运作，在享受一定政策优惠和财政补贴的基础上，负责包括资金运营在内的整个中低价房屋租赁体系的建设，同时该中心又必须接受政府一定程度的监管。

　　（二）房屋租赁房源筹措

　　租赁管理服务中心可采取多种方式筹措房源，再将筹措到的房源统筹管理，用不同的方式租赁给中低收入家庭。

　　1、开发商建设，中心运营

　　通过政策规定或土地出让合同约定的方式，要求房地产开发企业在其投资开发的商品房中划出一定比例的小房型商品住宅，租赁管理中心以成本加微利收购，作为中低价房屋租赁房源。

　　政府以土地使用权作价入股方式获取部分中低价商品房的产权，再将该房产交与租赁管理中心用于中低价房屋租赁。

　　2、借鉴"代理经租"，筹措市场零散房源

　　市场上零星分散的、无序的等待出租的住房可以委托房屋租赁管理中心管理，中心运用科学的方法根据房屋的地段、户型、装修、设施、环境等算出房屋正常的出租价格，再进行人工修正并经房主认可作为中心向房主支付的租金。出租人可根据需要选择2-5年的中期委托租赁，或者6-10年的长期委托租赁等，而委托租赁时间的长短反映于租金的不同价格。房屋租赁管理中心全权负责房屋的出租、维修保养、公用事业费的结算和税收的缴纳，承担一切风险，包括房屋空置成本的考虑。

　　对出租方而言：一是物业本身升值；二是获得稳定租金；三是免除了客户在租赁期间的一切事务或纠纷，同时也使房东不再因为房屋租不出去造成空置而发愁。

　　对承租人而言：其一，租金经过科学的标准计算，比较客观公平，而且通过管理中心的规模化运作，降低成本，租金往往比市场价低，避免了客户因为对市场不了解而付出高额租金的可能性；其二，可以在租赁市场迅速找到自己满意的住房。

　　3、学习国外"倒按揭"做法

　　老年人或不愿继续拥有房屋产权者将名下住房产权交给租赁管理服务中心，住房仍由原业主继续居住，并根据原业主的预期寿命进行经济测算，按比例按月支付给原业主一定房款，直至原业主过世后产权归租赁管理服务中心所有。

　　（三）房屋租赁管理中心运作方式设想

　　房屋租赁管理中心通过各种方式筹措到房源以后，一方面向承租人提供中低价房屋出租服务，另一方面要考虑资金平衡，进行投资运作。

　　1、承租人按住房价格的x%作为押金一次性交付房屋租赁管理中心，管理中心则以较低的价格收取租金，退租时退还押金。这样既可以让中低收入者住上较为舒适的住房，也能降低租赁管理中心的经营风险。

　　2、金融政策上支持房屋租赁管理中心，使其可将资金用于资金市场上投资运作。

　　3、参照个人住房出租的税收给予税收优惠政策。

　　4、根据市场需求，同时开展中高档住房租赁服务，通过营利性服务收益补贴中低价房屋租赁业务。

　　5、接受社会捐赠，发行住房福利彩票。

　　（四）建立有效的退出机制

　　制定相应的法律法规保障租赁双方的权利，建立有效的退出机制。同时通过出租人和租赁管理中心、租赁管理中心和承租人的协议约定、担保等民事行为制约租赁双方和租赁管理中心，建立一个系统、有序的法制化退出机制。