建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长 谢家瑾

　　旧的住房体制下的住房租赁市场，住房产权属于单位或者国家所有，居民以很低的租金承租，由政府房管部门或单位直接管理，是一个非市场化的住房租赁市场。

　　经过20多年的改革与探索，通过提租补贴、稳步出售公有住房、建立住房公积金制度、停止住房实物分配，推行住房分配货币化等政策措施，逐步改变了旧的住房制度，初步建立了住房供应和保障体系的框架：最低收入家庭承租廉租住房，低收入家庭购买经济适用住房，中低收入家庭购买或承租普通商品住房，多数家庭逐步实现了通过房地产市场来解决住房问题。根据2003年统计报表显示，全国城镇住房面积89.11亿平方米，私有住房比例已经达到80.17%，人均住房建筑面积23.67平方米。从根本上改变了公房低租金福利性的住房制度。

　　从1998年开始，我国不断探索建立并实践对最低收入家庭及社会弱势群体提供保障的，以租金补贴为主、实物配租为辅的廉租住房制度。目前，除西藏外，全国30个省（区、市）全面启动了廉租住房工作。35个大中城市中，除呼和浩特、乌鲁木齐外，已经有33个城市启动了廉租住房工作。有148个地级城市已经启动廉租住房工作，占地级城市的47%。截止到2005年5月底，上海市享受廉租住房政策的家庭为1.47万户，计划到年底扩大到1.8万户。上海市还在长宁、闸北两区试点对动迁困难家庭实行租赁安置的办法，即：结合困难群众的经济承受能力，实行优惠租金、政府补贴，试点房源先从配套商品房中"切块"。苏州市通过政策支持，在工业园区建设了24万平方米的专门用于出租的农村进城务工人员公寓，可供18000人居住。

　　虽然在不同的发展阶段，住房租赁都被纳入住房供应体系，并作为一个重要部分。但是在停止福利分房、推行住房分配货币化的特定发展阶段，主要力量放在了调动百姓购房置业上，政策的制定和工作推动都表现出重买轻租，住房供应体系中住房租赁市场欠发育等问题。在此背景下，有必要对住房租赁市场的培育与规范进行认真研究。

　　二、我国住房租赁市场存在的问题

　　（一）住房租赁市场供应体系不够完善，市场供求矛盾突出

　　完整的住房租赁市场应包括，针对最低收入居民的廉租住房，针对低收入和中低收入居民的租赁型经济适用住房，针对中收入居民的普通租赁住房，针对高收入居民的高档公寓。但对于开发租赁型的经济适用房，在土地、信贷、税收等方面的支持政策没有跟上，影响了租赁型住房的供应。

　　（二）住房租赁税负较重，导致各项管理难以到位

　　尽管2000年底，国家对住房租赁税收政策进行了调整，但由于在确定税基时未考虑扣除折旧及维修费用，出租人税收负担仍然较重，引发了一系列问题。一方面税负过重使出租人收益率较低，无法实现保值增值的目的，影响投资者对住房租赁业投资的积极性。另一方面，较高的住房租赁税收导致"隐性租赁市场"的出现，私下出租或隐租、瞒租的情况普遍。

　　（三）中介服务不规范，扰乱了住房租赁市场秩序

　　部分经纪机构缺乏诚信经营意识和职业道德，个别经纪机构甚至勾结业主，带承租人假看房，骗取中介费。少数经纪机构，挪用、甚至骗取房屋租金后人去楼空。房地产经纪从业人员中，注册房地产经纪人所占的比重仅2%。这些问题的存在，严重扰乱了住房租赁市场秩序。

　　三、几点建议

　　（一）完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应

　　一是完善廉租住房制度。开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，掌握廉租住房需求情况，建立保障对象档案。切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，逐步扩大廉租住房制度覆盖面。二是鼓励以租赁经营为目的的中低价位的普通商品住宅建设，特别是中低价位、中小套型普通商品住宅建设。三是要把解决提供外来务工人员租赁型住房问题放到重要位置，研究有关政策措施。

　　（二）营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境

　　一是鼓励银行为开发建设租赁型经济适用住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本；二是在税收政策上，以适当的方式对以租赁经营为目的投资于普通商品住宅建设给予倾斜和优惠。通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给。同时，进一步调整出租普通住房的税收政策。通过合理确定税基，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用；对出租廉租住房和普通住房的出租人实行个人所得税减免等政策，增加租赁住房的供应，培育发展住房租赁市场。如美国通过对出租住房的业主实行税收豁免政策、对低收入者购房和租房的税收优惠政策、对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收抵扣等政策，从供需双向鼓励住房租赁市场发展。

　　（三）规范发展住房租赁市场服务

　　一是要健全房地产中介服务市场规则，规范房地产中介服务行为，充分发挥房地产经纪在提供交易信息、降低交易成本。保障交易安全等方面的重要作用。二是严格执行房地产经纪人员职业资格制度，提高从业人员素质，为居民提供准确的住房租赁信息和便捷的服务。三是支持房地产经纪行业组织建设，注重充分发挥房地产经纪行业的自律作用，建立树品牌、讲诚信的激励机制和社会环境。四是加大对住房租赁市场的管理力度，规范发展住房租赁市场。

　　附件：美国、韩国住房租赁市场简介

　　一、从供需双向鼓励住房租赁市场发展的美国模式

　　1、对出租住房的业主实行税收豁免政策。在1981年，出租住房的业主不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支、州税、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且可在15年内对住房加速提取折旧，抵销出租获得的收入，有时折旧甚至超出了出租收入，从而降低了个人所得税的税前收入。为了改变出租收入税收豁免过多的状况，在1986年，税法进行了修改，将折旧从15年延长到27.5年，并且把加速折旧改为直线折旧。同时规定住房出租的收入和各项损耗不再与个人所得税的其他税前收入合并计算，而是单独列入不动产项目进行征税，如出租出现亏损，可以结转到下一年抵扣。

　　2、对低收入者购房和租房的税收优惠政策。为了使低收入者能买得起和租得起房子，联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额（每人1.25美元乘以各州的人口），住房的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣，抵扣比例大约为8.6%。需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书（每年各州按联邦规定的限额分配），拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣，从而提高了归还贷款的能力，并因此能够拿到更多的住房抵押贷款，在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。

　　3、对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收抵扣。即投资者建造合格的低收入住房，可以在10年内每年享受联邦所得税的抵扣。在1987年到1996年间，大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价大致低于当地收入中位数40%--60%，使得更多的低收入者能够租得起住房。

　　二、政府对最低收入家庭提供廉租保障的韩国国民廉租房制度

　　韩国的国民廉租房，是指政府为了稳定低收入阶层的居住条件，投入政府财政及公共基金，由住宅公社和地方政府建设供应的租赁公寓。国民廉租房的租金仅为市场价格的60%-85%，最长租赁期为30年。

　　韩国政府从1998年开始促进国民廉租房政策。2003年，为了扩大廉租房供应，韩国政府推出"100万户国民廉租房建设计划"，即：在2003-2012年，建设100万户的国民廉租房，将廉租房占住宅总数的比例从2003年的2.4%将提高到2012年的10%。2004年，韩国建设国民廉租房4.7万户。

　　韩国"100万户国民廉租房建设计划"所需资金总额为66.8万亿韩元。资金来源中，财政资金13万亿韩元，占19.5%；国民住宅基金31万亿韩元，占46.4%；入住者16.1万亿韩元，占24.1%；事业主体6.7万亿韩元，占10%。

　　韩国实行"收入越低支持越多"方式的租赁费用制度，考虑入住者的收入水平，按住宅类型决定不同的财政资金支持比率。（见表1）

　　韩国国民廉租房入住资格：一是无住房的家长；二是向其月收入为城市劳动者月平均收入50－70%的阶层提供不同规模的国民廉租房。（见表2）