上海市房屋土地资源管理局 庞元

　　在推动上海住房租赁体系建设和发展的过程中，市政协和社会方方面面一直十分关心和支持。今天，市政协又在此举办"培育发展住房租赁市场论坛"，为增进大家相互间的交流提出了一个很好的平台。刚才，与会专家做了十分精彩和精辟的发言，为我们提供了一个很好的学习机会。下面，我就上海住房租赁体系的现状和对策，作一个发言。

　　一、上海住房租赁体系发展的基本情况

　　十多年来，在市委、市政府的领导下，在社会各界的关心下，上海以不断深化房改为动力，加快培育和发展房地产市场，引导广大市民通过租售并举的方式提高自身的居住水平和居住质量。一方面，广大市民通过购买房改房或直接入市等渠道购买了住房，住房自有率稳步提高；另一方面，加快住房租赁体系建设，努力拓展租赁渠道，为满足这方面的需求提供保障。经过多年的探索和实践，上海住房租赁体系已经基本形成。目前，主要由保障性住房租赁和市场化住房租赁两大部分组成。

　　1、保障性住房租赁

　　保障性住房租赁主要分为廉租住房和公有住房出租。

　　一是公有住房出租。目前，上海出租的公有住房约3800万平方米，住户约95万户；其中直管公有住房2400万平方米，住户73万户。这部分公有住房仍实行低租金政策，平均租金为1元/平方米左右，其中对符合条件的家庭（包括离休干部、军烈属、最低收入家庭和租金超过家庭收入9%的家庭等）实行租金减免政策。2004年，直管公房租金减免2363万元，受益家庭约8万户，约为直管公房住户总数的11%。

　　二是廉租住房。自2000年起，上海开展廉租住房试点，2001年底在全市推行，通过几年的实践，初步形成了符合上海实际的运作机制和管理制度。在认定标准上，实行集民政低保和居住困难为一体的"双困"标准的准入机制。在人均居住面积标准上，从5平方米到6平方米再到7平方米以下，已经调整了2次；在人均收入标准上，按照民政低保线认定；在配租形式上，以租金配租为主，对孤老、残疾、退休老劳模和重点优抚对象进行实物配租；在配租标准上，为人均7平方米。在操作流程上，建立了申请、初审、公告、复核、轮候、配租等环节的申请审批程序。在退出机制上，对廉租对象的收入、人口、住房等情况及时做好动态管理，实行严格的复核制度和稳妥有效的退出方式。目前，全市共有1.5万户符合"双困"标准的家庭享受了廉租住房政策，其中租金配租14679户，实物配租290户。

　　2、市场化住房租赁

　　1996年以来，为培育和发展住房租赁市场，上海相继出台了一系列优惠政策，主要包括全面放开私有住房租赁、允许售后公房上市出租、允许公有住房转租和差价交换、多次下调个人租赁住房的税收等。 1999年，市人大制定颁布了《上海市房屋租赁条例》，有力地推动了住房租赁市场的发展，市场化住房租赁规模不断扩大。据去年底的抽样调查统计，全市市场化住房租赁面积已超过1800万平方米，占市区住房总量的6%以上。与此同时，新建商品住房售后出租比例也在迅速增加，据今年的调查，本市2000－2003年新建商品住房出售后出租比例已达12.5%，比去年同期调查比例（4％）高出2倍以上。

　　二、进一步完善住房租赁体系的措施

　　尽管本市的住房租赁体系已经显现初步成效，但与房地产市场发展的整体水平还有差距，有待进一步完善和发展。主要表现为：一是住房租赁体系中缺少处于市场化租赁与保障型住房之间的层次；二是尽管廉租住房受益面不断扩大，但目前尚局限于解决最低收入家庭的住房困难；三是市场化住房租赁还需要进一步发展和规范。为此，需要进一步完善住房租赁体系，并加大推进力度，满足不同种类的住房租赁需求。

　　1、扩大廉租住房受益面。进一步加大廉租住房制度的推进力度，到今年底，确保受益家庭扩大到1.8万户。同时，对人均居住面积4平方米以下的家庭，进行调查摸底，研究实行按居住线"单困"的认定办法，逐步把这部分住房困难家庭纳入廉租住房体系。

　　2、继续实行公有住房低租金和租金减免政策。对居住在尚未出售的公有住房家庭，在继续按优惠政策实施公房出售的同时，维持目前的低租金政策不变，并对其中符合条件的家庭，继续给予租金减免。同时，结合目前房地产市场发展的实际情况和推进住房保障的实际需要，对"差价换房"等政策进行梳理，并研究完善。此外，还需要通过平改坡综合改造等多种途径，加大旧住房综合改造的力度，进一步提高公有住房居民的居住质量，改善居住环境。

　　3、加快建立住房租赁新机制。为解决无购房能力的中低收入家庭的居住困难，上海自去年起着手研究建立住房租赁新机制。初步考虑是：首先在动迁基地进行试点，先从配套商品房中切一块，优先出租给动迁困难家庭。租金标准原则上以成本租金为基础，结合承租对象的经济收入，实行优惠租金，优惠租金与成本租金的差价，由政府进行补贴。目前，已在长宁区北新泾泵站和闸北区铁路北广场动迁基地开展试点，下半年向全市推开。同时，正在研究开展非动迁居民租赁新机制的试点工作，拟把新引进人才、青年公务员等居住困难家庭纳入范围，逐步建立面向中低收入家庭的住房租赁新机制。

　　4、规范和发展市场化住房租赁。重点是加强管理，进一步促进租赁市场发展。一是结合居住证制度和房屋租赁制度的扩大试点工作，进一步强化住房租赁管理，目前正在抓紧落实各项准备工作，力争在扩大试点的基础上年内在全市推开。二是完善房屋租赁网上交易服务平台。今年初推出的二手房网上交易服务平台，为二手房买卖和租赁提供房源挂牌、合同签署、资金监管的"一条龙"服务。下一步，将进一步扩大受理网点，使其成为本市二手房买卖和租赁的主渠道。三是完善政策法规，针对目前市场上存在的违规租赁房屋，或擅自改变出租房屋用途等突出问题，市有关部门拟订了《关于闲置厂房、仓库等改建临时宿舍的暂行规定》，以加大对市场的整治力度，促进房屋租赁市场有序发展。