上海市政协委员、上海市房地产行业协会副会长、

上海豪都房地产开发经营有限公司董事长 屠海鸣

　　建设部等七部委公布《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，上海各界特别是房地产行业反响强烈。一个月以来，上海楼市出现了"投机者跳脚，投资者心焦，中介商倒闭，老百姓观望，发展商发愁"的局面。在这种气氛下，买方市场的格局渐已确立，租房市场开始回暖，房价体系由开发商决定房价向市场决定房价逆转，房屋租赁市场也开始出现了扩容和机遇，许多人称这是楼市如期踏上了"回归路"。

　　从2004年"8·31"大限到2005年"6·1"大限，政府部门与高房价较量整整用了270天。在七部委政策出台前，上海已陆续推出了一些调控政策，包括发展房屋租赁市场的不少措施。然而，由于住房租赁体系的不健全，使这些措施缺乏相应的引导和支持，与上海的经济发展和城市建设不相适应。出现了下面主要问题：

　　一、租售背离愈演愈烈

　　租金价格是反映楼市走势的晴雨表。而在上海楼市中，商品房价和租赁价格日益背离，让投资人感到困惑。在商品房预售和销售价格指数的涨势下，租金水平却没有相应上涨。去年，在中高档住宅市场和部分商铺租金水平甚至出现了回落。在内环线以内，目前一般装修的一室户月租金在人民币1100元左右，2房、3房租金在人民币1600-2000元间，使年出租收益率仅为4%-5%之内。造成这个原因是自住型购房者占了绝大多数，这是导致收益有所降低的主要原因。商品房购买需求不断增大，而租赁需求持平，甚至回落。基于楼市现状，即使不考虑通货膨胀因素，不少投资性物品需要30年-40年才能收回投资，而商用地产年期是40年，住宅也仅为70年。发展商根本没有积极性营建纯粹租赁房。

　　二、极大多数人享受不到廉租房优越制度

　　上海已经建立了良好的廉租房政策，但大多数人认为这只是一个概念。因为不管政策多有成效，但政府尚未集中建造过任何形式的廉租房。因此，房地房产整合资源，让更多的市民可以享受廉租房或低廉价格的住房，也让更多的不能享受廉租房的市民可以看见比他们收入差的市民居住廉租房的情景，显得十分必要。

　　三、传统置业观念尚未消除

　　上海过去过度宣传了"居者有其屋"、"人均住房面积"这两句话，即使在发达国家，居民住房自有率也仅为50%左右。美国是65.5%，瑞士是42%，英国是46%，只有新加坡达到80%，而我国已达70%，上海也是70%。而且这个数字在不断上升。广大市民认为拥有自己的住房是一个人"安身立命"的根本的思想，根深蒂固，使得一般市民还难以接受通过长期租赁的方式来满足自己的居住的需求，而已有商品房的市民是不会把自己房子卖掉，去租房居住的。

　　四、租赁市场结构不合理

　　大多数市民需求的小房型可供量小，月租金在人民币1500以内的很难找到，而120至200平方米之间的，月租金在人民币4000-8000元之间的，则供过于求。这样，使一些买不起房子的市民或新上海人，包括大学毕业生、青年公务员、青年教师等找不到合适房子。另一方面，大量中高档住宅想招租又虚席以待。

　　五、房地产经纪机构过多过滥、规模偏小

　　这些机构几乎都热衷于二手房买卖。因一些二手房买卖可以赚2%佣金，而辛辛苦苦撮合一次租赁业务，收取的佣金还不到一个月的租金。由于中介数量多，规模小，使资源不能共享，房屋信息得不到很好的利用。另外由于这些机构资信较差，再加上为了各自的经营利益，相互间垄断市场信息，缺乏必要的信息沟通，难以提供良好服务。此外，还缺乏相应的租赁指导和相对统一的标准，使供租双方都宁买不租。

　　六、住房租赁专业化、集约化不够

　　无论是出租还是中介都是处于自发、零星、分散！尤其是大量毛坯房的空置，使家具配置不够、日常用品短缺、治安也缺乏相应保障，造成供租双方对房屋出租都有顾虑。

　　综上所述，对于上海房屋租赁市场，政府在宏观调控楼市中，应加以培育、规范和促进。建议采取下述方法：

　　一、建议鼓励房产商开发商品房用于出租。由于出租经营投资回报慢，政府部门可以采取优惠措施来降低房产商建房成本，如变土地出让金一次性支付为按年支付。发展商今后如果把房子卖掉，则补足土地出让金。

　　二、建议采取私房出租的退税政策或优惠税收政策 ，鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足市场需求。

　　三、建议进一步加强房屋租赁市场的规范和管理。政府部门协助做好居住房屋租赁管理和相关服务工作，并赋予物业管理企业房屋租赁的协管职能。为承租人员提供安全、适宜的住房。

　　四、建议继续加强规范房屋租赁行为，加强对房屋中介行为的管理，并且制定实施房屋租赁信息透明度的措施。建立房屋租赁价格指导制度。