上海市房地产科学研究院 何晓玲 　　

　　中低价租赁房屋，是指提供给无条件享受廉租住房且暂时没有经济能力购房的，或不一定马上需要购房的城镇低收入家庭的政策性租赁房屋。

　　一、总体思路

　　（一）指导思想

　　从构筑和谐社会的目标出发，坚持"以人为本 "，遵循"政府引导，企业运作，有序推进；节约资源，面向市场，定向供应"的原则，让更多低收入住房困难家庭通过租赁方式，享有合适的住房空间。

　　（二）目标、任务

　　根据某专业部门对2004年全市城镇居民人均可支配收入抽样调查中的居住现状资料分析推测，同年低于人均可支配收入且人均居住面积低于７平方米的家庭，占全市城镇家庭总户数为26.44%,约95万户(如表1所示)。其中，租赁公房约20.4%,约73万户，而低于全市人均可支配收入且人均居住面积低于7平方米又居住在非成套旧住宅内的家庭，以2003年住宅非成套率7.7%计算，约7.3万户。

　　表1 人均居住面积低于７平方米（含７平方米） 单位：% 万户

　　由于大部分最低收入户、低收入户难以承受购房的消费压力，而租赁中低价租赁房屋是改善他们住宅环境，提高他们生活质量的最有效的举措之一。参照城市建设的目标要求，结合旧区改造，假设在2005-2010年期间，解决最低收入户和一部分低收入户，且人均居住面积低于7平方米的家庭，约36万户，每年6万户；其余有一定经济能力的家庭，则通过购买适合于他们的住宅来改善居住条件。其中，对于前者，以2004年全市平均房价6385元/平方米，平均利润为20%，建设单位费用为5108元/平方米进行成本计算得出，计划期内全市用于租赁住宅投资总费用为1287亿元 ，每年为214.5亿元，占2003年住宅建设投资额的31.3%。根据以上情况，具体方案模式设计如下。

　　二、 方案模式

　　（一）方案比选

　　1、政府直接建房，是初期住房保障的主要方式之一。一般是在住房短缺情况下，更受各国政府的重视。如政府建房较多的是英国、新加坡和香港地区。该方案政府财政负担重。

　　2、政府参与建房，主要通过对中低价租赁住房运行机构的长期低息贷款或贴息，由住房开发商承担并完成，如，法国20世纪50至70年代，瑞士、日本等国的住房政策。该类方案由于政府为间接参与，资金负担减轻，同时，又能吸引社会大财团对社会保障性房产的投资开发，又能解决中低收入市民难觅合适租赁房的问题。但此类方案必须加强招商和监督力度。

　　3、旧公房置换，结合旧区改造，采用滚动租赁，滚动改造的方式。在政府引导，业主自治的运作机制下，进行旧公房置换。对旧公房按房龄分类，并将接近40、50年房龄的成套旧公房，进行提前待改造动迁。这些公房，大部分设施简单，原住户由于居住时间久，公共部位使用杂乱。为了改善原住户的生活环境，政府宜给予一定的优惠政策，对原住户进行提前动迁安置，并将置换出的公房在有限的时间内，租赁给最低收入户和低收入户，让他们在合适的区域享有合适的住宅空间。这些置换出的旧公房，随着城市建设的推进，在上海城市建设总体规划的指导下，进行滚动改造。旧公房，其价位及物业管理费用较低，较适于最低收入户和低收入户居住，也有利于构筑和谐社会。

　　由此，推荐政府参与间接建房和旧公房置换两方案并举的方式，解决低收入市民的租赁住宅。

　　（二）建设运作

　　1、中低收入市民关心的问题

　　在2005年年初，对位于市中心虹口、杨浦、黄浦、徐汇等七个区的居住房屋为旧里、50-60年代建设的公房和90年初建设的已售商品住宅内的居民居住改善意愿的调查中发现，前二者除了都认为房价过高外，旧里居住的居民考虑新住宅交通条件的约40.4%,考虑原拆原还的约1.9%；居住50-60年代建设的新村公房的居民，考虑新住宅交通条件的约30.9%,考虑基础设施齐全的为12.3%；商品房居民与前两类居民则不同，考虑最多的问题是交通条件，约占总数的35.8%，对房价关心的约占总数的29.5%。从以上可看出，价格和居住地的交通条件是中低收入市民考虑的首要问题。而生活越困难，价格和交通便捷的因素考虑得越多。因此，中低价租赁房屋的坐落区域的确定要便于中低收入市民的生活、工作、学习。

　　2、土地使用权的取得

　　土地有偿使用方式有三种：土地使用权出让、租赁、使用权作价出资或入股。由于中低价租赁住房为政策性租赁住房，是住房保障的重要组成部分，属于社会保障性措施之一。建议新建租赁住宅的土地使用权取得，采用租赁方式。此种有偿方式，有利于灵活调节租金的高低。

　　近期，可减免地租，以低于周边市场租金的标准出租给中低收入市民；中、远期，随着上海市住宅租赁市场的盘活，市场化住宅租金的提高，按国有土地租赁办法，以征收地租来调节中低价租赁房屋和市场化房屋之间的租金差额，形成梯度住宅租赁市场,完善租赁住宅供应结构。

　　3、运作机制

　　政府通过贷款贴息和减免土地有偿使用税费等方面的优惠政策，以"控制地租、控制租金、以方案竞标为主"的项目招标办法，向社会公开招募开发投资商，并进行居住区的相对集中建设，租金按成本加微利的原则核定。规划选址，建议在市中心内、中、外环线之间。

　　另外，应强化对中低价租赁住宅法制制约作用和专业部门监督管理功能，确保中低价租赁住宅有计划、有序的建设供应，以满足低收入市民改善住宅的需要。

　　4、运行机构

　　为了便于低收入家庭租赁住房流转和机制正常运作，在行政管理部门指导和监督下，加强横向行政部门之间的联系，如建立公安、财政等联络员制，定期召开联络员会议，沟通信息，组织协调。

　　由专业性机构进行具体组织、管理、实施。同时，借鉴瑞典和英国及部分欧洲国家住房体系中对低收入家庭或社会地位低下的家庭提供社会住房主要由专业性公司承担的经验，建议借助市场进行公开招社会上诚信度高的专业住房经营公司，来承担中低价租赁房屋的置换、储备、中介等工作。另外，还应重视和开展提高低收入市民自治管理的意识，强化住宅小区综合管理等工作。

　　(三)部分建设技术标准的探讨

　　因地制宜，满足居民对住宅的适用性要求，且住宅设计、建设标准高，避免城市建设中不适宜的重复建设，注意合理、有效、经济地使用社会资源。重视建设技术标准，主要是指住宅建设容积率、建筑密度、绿化覆盖率、停车率、套数比例、建筑面积、住宅平面方案设计等。

　　1、住宅建设容积率

　　由于中低价租赁房屋为相对集中，且与其他住宅小区构筑成混合社区，其建设用地规模较小，故该类住宅小区在保持城市空间布局的合理，视觉景观环境的协调的基础上，应借助周边的公共设施，住宅建设容积率适当高于普通商品住宅的。

　　2、建筑密度

　　在中低价租赁住宅小区的容积率适当提高的前提下，借助城市集中绿地，建议住宅建筑密度为30%-32%左右，略高于一般地段的多层住宅的建筑密度。

　　3、绿化覆盖率

　　上海市平均每人公共绿地已达到9.16平方米，绿化覆盖率35.18% 。建议中低价租赁房屋所在小区的绿化覆盖率，控制在30%左右；鼓励住户采用阳台绿化、攀藤垂直绿化等多元化方式增加小区绿化覆盖。

　　4、停车率

　　上海中低收入市民生活水平较低，拥有私家汽车的比例较低。按上海市人民政府令第12号发布的《上海市城市规划管理技术规定》第五十七条的有关规定配置，与实际使用不符。因此，考虑中低价租赁居住家庭出行主要依靠小区周边的公共交通的实际状况，合理控制停车位总量配置，但不得低于《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）(2002年版)第8.0.6.1条"居民汽车停车率不应小于10%"的有关规定。

　　5、套数比例、建筑面积

　　根据2004年9月上海市房地产科学研究院调查收集的资料，和2001年8月1日开始施行的上海市工程建设规范《住宅设计标准》的有关标准计算，小套住宅占总户数的31.2%-65.4%左右，中套住宅占总户数的52.5%-67.7%左右，大套住宅占总户数的9.9%-59.3%左右。中套住宅是主要建筑户型，户均建筑面积为69.8平方米。

　　6、住宅平面方案设计

　　在2004年9月，对分布于闸北区、普陀区、虹口区内，竣工时间分别处于1997-2002年期间的7个普通住宅小区内住户进行的随机问卷调查发现，约81.1%家庭的业余时间在厅内度过；82.1%的家庭认为需要储藏室。另外，在2004年8月，根据对约3000多户样本调查，50.6%的家庭对现每一单元，一梯两户的南北向平面布局较为满意。因此，建议住宅平面设计中每一单元仍以一梯两户的南北向布局，提高房间自然通风、采暖、照明的环境质量，减少居民的其他能源消耗支出。

　　三、小结

　　为了解决中低收入家庭的住房问题，不仅要建立一套科学、合理的上海中低价租赁房屋建设机制，还应采取一系列的住房租赁政策和管理措施，以推进该项目的正常运作。