[主持人的话]

　　2008年全国“两会”召开期间，东方网嘉宾聊天室邀请部分全国人大代表、全国政协委员做客本网北京直播室进行热点话题的网上视频访谈。
　　
　　2008年3月10日（周一）13：15-13：45，全国政协委员张泓铭应邀走进东方网“全国两会”北京直播室，与网民就“住房保障和住房市场健康发展”等话题进行在线交流。 

    [嘉宾介绍]

    张泓铭 上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任

    [聊天实录]

    [主持人]： 大家好，非常高兴你们准时等在我们视频前，这里是东方网嘉宾两会的现场。我们今天非常容幸请到了上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭先生。这一次在两会的过程当中，您在和一些委员的接触当中，是不是他们也会就一些住房问题参考您的一些意见，或者听听您的想法？ 

    [嘉宾张泓铭]答： 住房问题这是一个经常性的热点问题，08年依然是一个热点问题，尤其是住房保障的问题，会议期间我也向全国政协委员学习了很多东西，跟大家交换意见。

    [主持人]： 我们今天讨论的话题是“住房保障和住房市场健康发展”，实际上这个话题落脚点也就是住房市场现在的状况以及住房保障制度可能要推进的一些进展。首先还是想请您谈谈住房市场的宏观情况。我们也知道最近您接受了特别多的媒体采访，我们在一些报纸、电视上看到了一些观点。您也提到了08年房市是一个热点问题，可以再谈一下吗？ 

    [嘉宾张泓铭]答： 这个房地产拐点在去年有很多说法和报道，对这个信号问题各人有不同的说法，也有很多的误解。我理解的拐点是这样理解的，这个拐点是统计学、数学上的语言。我们要准备的界定什么是拐点？但不是价格决定的变动，而是指价格变化速度的变动。这是拐点。这个不是用个别楼盘观察，也不是一天、两天、一个月、两个月，而是相对长的时期进行理解。假如说房价在一个季度或者更长的时间，房价增长的速度有变化了，有明显的变化了，比如说07年，按照我们上海国家统计局是10%不到，那么今年增加5%了，那这就是拐点，是速度。是这个意思。 

    [主持人]： 要确定是不是拐点还经过一些时间的观察。在过去挺长的一段时间内我们也知道政府的调控出击，有一些人认为很有力度，您认为这些调控力度明显吗？或者还应该加大一些力度吗？ 

    [嘉宾张泓铭]答： 大体上中央调控分为两个方向，刚开始是调控需求，因为供不应求，这样需求比较热，给需求过热有一个调控，主要的方法就是在房屋的买卖当中，这五年以内要收你的营业税、增值所得税，还有一部分是增值税。去年又出来一个房屋的政策。主要是抑制市场住房过热的现象，还有就是扩大有效的供给。主要的方法是什么呢？两个方面，第一个通过适当的扩大市场上中低价位用房、土地供给，这样房屋就多了。这是一个办法。另外加大住房保障的力度。 

    [主持人]： 您已经谈到了住房保障，这一次您到两会来带了自己的提案，当中有廉租房的情况。有人说住房保障是为了保障一些低收入者的利益，我们也知道住房保障的进入标准，现在很多人不是特别明确的，哪些人可以租用廉租房，哪些人可以购买经济的适用房？这是怎样的范畴，所以对于不一样的标准，您可以介绍一下吗？

    [嘉宾张泓铭]答： 上海住房保障体系框架是按照中央政府的规定，大体分为几个主要的办法。第一个办法就是所谓的廉租租房，第二个经济适用房，按照国家目前的政策，廉租租房使用对象是谁？是城市经济最低收入，包括租房是相对困难的人群。这个标准我们上海市不断的宽松，标准在降低，门槛在降低。比如说廉租房以前有一个收入标准，以前是600元，现在是800元，就是不断的有人可以进入这个标准。还有租房的标准，租房人均面积在7平米以下，这就是两个标准了。实际上还有家庭财产的标准，这是有规定的。 这两个标准需要全部满足，但是可以肯定，跟前几年相比，这个已经降低了，这个目的是清楚的，我们扩大住房保障的面，扩大廉租租房的面，是这样一个意思。 

    [主持人]： 经济适用房有哪些人可以购买它？

    [嘉宾张泓铭]答： 要求比廉租租房的要求更宽松一点，就是针对城市一个中等偏低收入的家庭，条件更宽松一点。这些家庭它没有享受廉租租房，但是他独立购买市场商品房有一些困难，所以我们国家提供一些比较廉价的房屋给他买。我们称之为经济适用房，这个廉价廉在什么地方？这个土地，我们国家不收土地金，这个利润很低廉的，是国家规定的，所以这相对是比较便宜的。是这样一种性质的住房。 

    [主持人]： 我们也知道现价房，这跟经济租房有什么不一样？这跟适用房有什么不一样？ 

    [嘉宾张泓铭]答： 根本上没有太大的区别，也是为了满足中低收入居民的，也是中低价位的房子，但是目前的收入现价房，它同经济适用房有某些区别，就是明确纳入住房范畴的，适用房不是明确纳入保障，而是为了给城市提供更多中低价位商品房，但是价格受到限制。是这样的情况。 

    [主持人]： 范畴是不一样的。我知道现在住房保障的类型有很多种，我们已经谈到了3种，现在出来一个经济租用房，我在网上看到一些专家，他们认为这是玩概念，没有什么特别的意义，或者没有实质的解决一些人群。对于这个您怎么看？ 

    [嘉宾张泓铭]答： 首先是我们政府的部门，或者包括我们人大代表、政协委员，我们在08年，今年以前，上海市推出廉租住房是2万户多一点，现在未来五年我们要解决10万户，这是很令人鼓舞的。在08年以前，我们上海市经济适用房基本上淡化了，或者我们某种角度上有动迁房、商品房替代了经济适用房，就是直接的经济适用房，我们前几年基本上淡化了，现在我们市政府很明确，我们未来五年要扩大。 住房保障的计划相当好，我说的这个大戏已经拉开了。

    [主持人]： 您对住房保障是很乐观的态度。很多人担心这样的问题，就像您说剧本很好，大家的想法特别好，但是这个住房保障政策是需要有取得保障房源的资金，现在有人说这个资金从哪里来？是不是保证一直有源源不断的资金来开发这个廉租房或者经济适用房？

    [嘉宾张泓铭]答： 这是我们政府的责任，政府是要掏钱的，这是肯定的。根据上海五年的计划，既然有10万户的计划，肯定已经考虑到了。但是我们要分清，廉租房是把这个房子租赁给百姓居住的，不能立即收回投资，甚至不能收会投资的，这个我们政府的压力比较大。 经济适用房是廉价出售的，我们肯定要垫付一部分资本金，但是建成以后是卖给百姓的，这个投资是可以收回的，所以资金就是廉租房的问题。

    廉租房我们中央政府有规定，在去年10月份财政部也出台了廉租住房资金来源办法，有八个途径。比如说政府财政直接拿钱，比如说我们旧房出售，一部分的资金我们也可以进行使用。还有社会的捐助，还有其他住房的兼容，我们会汇集资金，这有八个方面的来源。但是我们可以总体考虑一下，我们全国也好、上海也好，通过几十年改革开放，我们经济大发展，我们的财政收入大幅度的增长，是我们这个背景，我们有一个思想，就是把我们改革开放的成果让更多的人民群众来享受。现在是我们如何来调整财政结构的问题。住房是民生的主要部分，民生是优先要考虑的，解决以后，我们财政开支的比例会调整的。

    [主持人]： 您刚才提到资金，有一些人想是不是房地产的开发商也加入到廉租房中来，我们知道企业是以盈利为主的，他们会不会加入到建设大军中？政府又如何给他们一个答卷？就是你们到时候开发了这个廉租房或者适用房之后，我们会给你一部分盈利的？

    [嘉宾张泓铭]答： 首先我们上海的开发商有这样的责任感，他们也会为政府分担一些重任，我们也给予充分的肯定。但是开发商参与廉租住房的建设，这样一个新的事物我们还需要仔细的研讨一下，因为廉租房我们市政府提出10万套，这个廉租房它的一个分配、它的提供，这是一个严密的制度，不是随便哪一个人都可以享受的，它有比较高的要求，如果开发商搞了廉租房以后，你给谁呢？你直接对社会，还是通过政府再交给社会呢？我想加入明确是廉租房你享受到某些优惠是应该的，搞好也交给政府，应该交给政府，要不然乱套了，直接面对社会，这个廉租房的体系可能会发生冲撞。所以我的想法预期我们开发商自己搞廉租房，还不如支持政府，作为一种直接给我们政府住房保障资金的规整，这样可以纳入政府全盘的建设、分配、管理的考虑。我认为这样也许更好。 

    [主持人]： 我们也知道您在提案中说政府之前是希望通过一些租赁的补贴，加强城市低收入住房困难的家庭，就是承担住房的压力，现在您好象提出了别的看法，您认为之前的良好愿望可能会落空。是怎样的？ 

    [嘉宾张泓铭]答： 我们面临着中小住房大量短缺，我们建了更多是中大方形，所以中小房型缺少。还有一个问题就是中小房型大量短缺的情况，这个中小房型的房租也上来了，所以我们拿了租金补贴，有可能根本没有房源，有房源也承担不起。所以发租金补贴使我们良好的愿望，在目前的条件下可能会落空的。现在政府要赶快建一批廉租住房，解决老百姓居住的问题。

    [主持人]： 现在会不会比租金补贴的压力大很多？

    [嘉宾张泓铭]答： 这是肯定的。

    [主持人]： 我们关注几个希望网友的问题，其中有一个希望网友说住房保障制度把目光集中低收入人群身上，可是现在我们都听到很多声音，都说房子买不起，就是商品房的价格无力承担，经济适用房作为白领，或者刚开始工作的人，他们都没有办法满足经济适用房的条件，他们认为自己是社会的夹心层，这个中等收入人群只能是望房兴叹，就是他们这个痛苦如何排遣？

    [嘉宾张泓铭]答： 首先我们要有一个完整的住房消费观念问题，温总理提出，我们要有一个良好的住房消费观念。因为现在社会上存在并不完美的消费观念。人人要住新房、人人想住大房、人人想住好房、人人都想一步到位，这个消费观念是有偏差的，我们需要矫正的。

    首先我们树立观念我们住房观念需要自助其立，我有多大的能耐就住多大的房屋，不能说我没有房屋，就抱怨社会、政府。首先要看我有多大的能耐，住多大的房子，这需要矫正的。我们不要一定想要住大房子、新房子。为什么？住大房子我们国家的人多地少，这是制约我们发展的重要资源条件，我们不可能建很多的房，这是不可能的。所以把消费的观念矫正了。

    在这个前提下，我们承认整个国家，包括上海的房价上升速度是快，这是承认的。这样的状况下，我们很多中等阶层感到困难，这也是一个普遍的问题，不是个别问题，这国家是要重视的，这很好。温总理报告中提出了，我们在住房上要加大中低价位，中小套型住房的建设。温总理很明确的提出来了。这样也是我们上海市政府所接受的。我们前年提出了一个观点，就是商品住房里头，我们要保证90平米占70%，这是一个重要的措施。包括我们刚才提到的现价房也是这个道理。

    前两年我们上海市政府，就是05年，逐步推出一些住房，未来政府也会为大家考虑的。就是直接建中低价位、中等套型的房子，减轻我们住房的负担。还有我们上海有现成的政策，符合某种条件，我们有一个政策，就是政府帮助你的，这需要符合条件，这是中等、中等偏低的收入阶层。我们以前也有抵扣所得税，在一定的时候，我们上海市政府感觉到财政收入许可的话，我们也可以重新实施这个政策。现在主要是通过建造更多的中低价位和中小住房的问题。 

    [主持人]： 政府解决住房也是分阶段的，慢慢也会考虑到中等收入人现实的问题。还有一个网友说我们都是刚刚毕业的大学生，一个月的收入就是两三千元，这个房价会不会降？买房的最佳时机是什么时候？这个问题我想到，可能有一部分人是过渡期，我们知道上海是外来人口特别多的城市，有一些到上海读书、可能以后生活，大学生、硕士生、博士生，他们以后并不是没有能力买房，但是他们刚出来的过渡期，对于这些人您可以给他们一些什么建议呢？ 

    [嘉宾张泓铭]答： 作为一个读过大学的人，我对上海的大学生、研究生特别的关注。当然我对任何人的住房问题都予以关注。刚才说特殊的人群，我们扩大一点，就是新上海人，这样更宽广的讨论问题，我们认为新上海人比我们老上海人的住房有一个弱势，老上海人有在上海住房的基础，我们卖掉旧房买新房等等。那么新上海人就没有这个基础。所以我认为我们要特别的关注。

    为什么？这根据我们上海的发展，我们上海需要很多的知识技能人才，进入上海，变成上海人，这是我们上海劳动力很重要的组成部分。既然你这个劳动力市场，或者人才结构当中需要这一批人，那么他们的工作问题，上海政府也应该考虑的。对于住房问题，他们暂时买不起房子。除了前面提到的廉租租房、现价房、适用房，已经包含在内的话，还有一些特别的考虑。

    比如说我们现在廉租租房政策是规定有几个条件，一个是低收入。我认为新上海人，虽然不是低收入，但是买房有困难，我们可以把廉租租房有一个多层次的，有的是保本经营、有的亏本经营、有的是微利经营的，这是多层次的。这一种方式之一是我们可以考虑的一种方式。总而言之，我们市政府也会为他们考虑，各种人群、各种层次我们都会考虑的，当然我们不是包下来。

    [主持人]： 我们刚刚还是围绕住房保障，最后想问一个问题，住房保障制度推出之后，是否会便宜整个市场的房价？就是市场的住房、楼市是否会降低一些？ 

    [嘉宾张泓铭]答： 这两者肯定是有关系的，一个是住房市场，一个是住房保障，这两者肯定是有扯动关系的。目前而言，我们08年以前，住房保障恐怕力度还是不够大，新的住房保障任务相当迫切，这种相当迫切，也导致我们前几年上海市住房市场的价格上升比较快的一个原因之一，但不是全部。现在这个住房保障制度拉开了，这肯定会放松对住房市长的压力，减轻了，会有助于我们上海住房市场的价格便宜，这是肯定的。但是我们也不要忧虑，由于住房保障力度加大了，导致住房市场的价格直线下降，这是不可能的。因为住房保障的任务很繁重，这不是一年两年就可以解决的，这是较长时期存在的一个问题。

    [主持人]： 总的来说张委员的观点住房保障已经大戏拉开。今后还有四年您会一直不断的对住房保障带来一些意见。在节目马上要结束的时候，可以再给我们视频前正要买房的，或者暂时买不起房的网友说两句吗？

    [嘉宾张泓铭]答： 我作为研究人员的专业，一定会关注住房的问题，我作为政协委员一定会关注民生问题，老百姓的问题。会关注的，做一些对大家、社会有利的事情。但是我想我们上海市民应该充满着信心，我对上海的发展充满着信心，对我们上海的住房保障充满信心，我们一定会越来越好。 

    [主持人]： 非常谢谢张委员跟我们交谈。我们在12日上午10点30会有另外一个访谈，是长三角联动走出创新发展新路，如果对这个话题感兴趣的网友，可以在视频前等待我们的访谈，当然之前也可以提一些相关的问题，我们会请委员解答。今天再次谢谢张委员光临我们的演播室，也谢谢视频前的网友关注我们的节目。我们今天的节目结束了。再见。